Trouvez le régime fiscal optimal de votre investissement
Comparez 6 montages côte à côte (Micro-foncier, Réel, LMNP, SCI à l'IR, SCI à l'IS, SARL de famille) selon votre objectif — réinvestir, vivre du locatif ou transmettre — et identifiez celui qui maximise votre cash-flow et votre capital.
Le projet d'achat
Votre situation
Calculs indicatifs basés sur les barèmes 2026 (PS 17,2 % — IS 15 %/25 % — PFU 30 % — abattements 30 %/50 %). Amortissement estimé à 85 % du prix sur 30 ans (bâti) + mobilier LMNP. Pour une analyse précise basée sur vos amortissements réels, créez un compte.
Les 6 montages fiscaux comparés
Le choix du régime fiscal est la décision la plus structurante d'un investissement locatif : à loyers identiques, il peut faire varier l'impôt de plusieurs milliers d'euros par an. Cinq cadres principaux s'offrent au bailleur, plus la SARL de famille.
En location nue, vous relevez des revenus fonciers : micro-foncier (abattement 30 %) ou réel (déduction des charges et intérêts, avec déficit foncier imputable). En location meublée (LMNP), ce sont les BIC : micro-BIC (abattement 50 %) ou réel avec amortissement, souvent le plus efficace pour effacer l'impôt.
La SCI à l'IR est translucide et adaptée à la transmission progressive de parts. La SCI à l'ISpermet d'amortir et de capitaliser au taux réduit de 15 %, au prix d'un frottement à la sortie. La SARL de famille combine cadre meublé et option IR dans un périmètre familial.
Une fois le bien acheté, complétez cette simulation par le calculateur de rentabilité et appuyez-vous sur la réglementation 2026 pour rester conforme.
Audit fiscal : questions fréquentes
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?+
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers (jusqu'à 15 000 €/an de revenus fonciers). Le régime réel déduit les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, assurance). Le réel est généralement plus avantageux dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, notamment la première année de travaux ou avec un crédit.
Qu'est-ce que le statut LMNP et pourquoi est-il avantageux ?+
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel permet de déduire les charges ET d'amortir le bien (bâti sur ~30 ans, mobilier sur ~7 ans). Cet amortissement, non décaissé, neutralise souvent tout l'impôt sur les loyers meublés pendant de longues années, ce qui en fait le montage le plus efficace pour vivre du locatif.
Quand passer en SCI à l'IS ?+
La SCI à l'IS profite d'un taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, et permet d'amortir le bien. Elle est pertinente pour un objectif de réinvestissement (le cash reste dans la société pour acheter le bien suivant) ou de transmission. En contrepartie, sortir le cash en dividendes déclenche la flat tax (PFU 30 %) et la plus-value est calculée sur la valeur amortie.
Cet audit remplace-t-il un conseil d'expert-comptable ?+
Non. L'audit fiscal donne une comparaison chiffrée et pédagogique des montages selon les barèmes 2026, à titre indicatif. Pour un montage définitif (création de société, option fiscale, amortissements réels), faites valider votre stratégie par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.