Calculez la rentabilité de votre investissement locatif
Du prix d'achat au cash-flow net mensuel : renseignez vos hypothèses et obtenez instantanément rendement brut, rendement net, mensualité de crédit et trésorerie projetée sur toute la durée.
Acquisition
Financement
Charges & revenus
Vacance locative
Soit 11.4 mois loués par an — loyer effectif 855,00 €/mois
Projection sur 20 ans
Capital restant dû et intérêts cumulés
Trésorerie cumulée (loyers − mensualité − charges)
Comprendre la rentabilité locative
La rentabilité locative mesure le rapport entre les loyers perçus et le capital investi. C'est l'indicateur central de tout investissement immobilier : il permet de comparer des biens entre eux et d'anticiper l'effort d'épargne nécessaire.
On distingue trois niveaux. Le rendement brutrapporte le loyer annuel au coût total de l'opération. Le rendement net en déduit les charges récurrentes : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (PNO), charges de copropriété non récupérables, provision pour entretien et vacance locative. Enfin, le rendement net-net intègre la fiscalité (impôt sur le revenu foncier ou BIC, prélèvements sociaux de 17,2 %, ou impôt sur les sociétés).
Le cash-flow, lui, indique ce qui reste chaque mois une fois la mensualité de crédit et les charges payées. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance ; un cash-flow négatif correspond à un effort d'épargne mensuel — acceptable s'il est compensé par la constitution de patrimoine et la plus-value attendue.
Pour aller plus loin, l'audit fiscal compare les régimes (Micro-foncier, Réel, LMNP, IS) afin d'estimer le rendement net-net, et l'analyse d'adresse vous renseigne sur les prix de marché (DVF) du secteur visé.
Rentabilité locative : questions fréquentes
Comment calculer la rentabilité brute d'un investissement locatif ?+
La rentabilité brute se calcule en divisant le loyer annuel par le coût total de l'opération (prix d'achat + frais de notaire + travaux), multiplié par 100. Exemple : 10 800 € de loyers pour un bien à 215 000 € donne une rentabilité brute de 5,0 %.
Quelle différence entre rendement brut, net et net-net ?+
Le rendement brut ne tient compte que des loyers. Le rendement net déduit les charges (taxe foncière, PNO, copropriété, entretien, vacance locative). Le rendement net-net intègre en plus la fiscalité (impôt sur les revenus fonciers ou BIC et prélèvements sociaux). Notre calculateur affiche le brut et le net ; utilisez l'audit fiscal pour le net-net.
Qu'est-ce qu'un bien autofinancé ?+
Un bien est autofinancé lorsque le loyer encaissé couvre la mensualité de crédit (assurance comprise) et toutes les charges, sans effort d'épargne mensuel. Le cash-flow est alors positif ou nul.
Quels frais de notaire utiliser ?+
Comptez environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Le calculateur applique 7,5 % (ancien) ou 2,5 % (neuf) par défaut, modifiables manuellement.
L'outil est-il vraiment gratuit ?+
Oui, le calculateur de rentabilité est entièrement gratuit et ne nécessite aucune inscription. Pour suivre votre bien dans la durée et optimiser sa fiscalité, créez un compte sur l'application GerezVosBiens.