« Ce bien fait 5 % de rendement. » La phrase revient dans toutes les annonces d'investissement locatif. Elle est presque toujours exacte… et presque toujours trompeuse. Ce chiffre décrit le rendement brut, c'est-à-dire le loyer rapporté au prix, avant la moindre dépense. Ce qui reste réellement dans votre poche à la fin de l'année, c'est le rendement net-net : après charges, après vacance locative et après impôt. Entre les deux, l'écart dépasse souvent 50 %.
Voici la méthode complète pour calculer ce chiffre, avec un exemple chiffré et les paramètres à jour en 2026.
Les trois niveaux de rendement
Un même bien peut afficher trois rendements très différents selon ce que l'on déduit. Les confondre est la première cause de déception d'un investisseur débutant.
1. Le rendement brut
Formule : (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'acquisition × 100.
Deux erreurs fréquentes ici. D'abord, beaucoup retiennent le prix affiché plutôt que le coût d'acquisition complet : prix du bien + frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien) + frais d'agence + travaux initiaux. Ensuite, le loyer retenu est souvent le loyer théorique maximum, jamais le loyer réellement encaissé. Un rendement brut calculé sur le prix net vendeur est mécaniquement surévalué de 8 à 10 %.
2. Le rendement net de charges
On déduit ici toutes les dépenses annuelles qui restent à votre charge de propriétaire :
- la taxe foncière (hors part ordures ménagères, récupérable sur le locataire) ;
- les charges de copropriété non récupérables (honoraires de syndic, ravalement, gros entretien) ;
- l'assurance propriétaire non occupant (PNO), obligatoire en copropriété ;
- l'éventuelle assurance loyers impayés (GLI) ou les frais d'agence de gestion ;
- l'entretien courant et le renouvellement des équipements ;
- la vacance locative et les impayés, à provisionner même si tout se passe bien.
Ce dernier point est le plus souvent oublié. Compter un mois de vacance tous les deux ans, soit environ 4 % du loyer annuel, reste une hypothèse raisonnable sur un bien standard bien situé — davantage sur un marché détendu.
3. Le rendement net-net
C'est le rendement après impôt. Il dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI), du régime fiscal choisi et de la nature de la location (nue ou meublée). C'est le seul chiffre qui mesure ce que l'investissement vous rapporte réellement.
Les paramètres fiscaux à jour en 2026
Deux éléments changent le calcul cette année, et ils sont rarement intégrés dans les simulateurs en ligne :
- Location nue (revenus fonciers) : les prélèvements sociaux restent à 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Les revenus fonciers font partie des revenus expressément maintenus à l'ancien taux de CSG.
- Location meublée (BIC non professionnels) : la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur ces revenus de 9,2 % à 10,6 %, ce qui fait passer le total des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % depuis le 1er janvier 2026. Le taux de 17,2 % demeure en revanche pour l'imposition de la plus-value à la revente.
Côté régimes forfaitaires : le micro-foncier (location nue) conserve un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers bruts annuels. Le micro-BIC de la location meublée de longue durée reste à 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 €. En revanche, les meublés de tourisme non classés sont désormais limités à 15 000 € de recettes et 30 % d'abattement.
Enfin, la base de la taxe foncière est revalorisée de 0,8 % en 2026 au niveau national — la hausse réelle sur votre avis dépendra en plus des taux votés par votre commune.
Exemple chiffré : un T2 à 180 000 €
Prenons un appartement acheté 180 000 € frais de notaire inclus, loué 750 € par mois hors charges, détenu par un contribuable à 30 % de TMI, en location nue au micro-foncier.
| Étape | Montant annuel | Rendement |
|---|---|---|
| Loyers encaissés (750 € × 12) | 9 000 € | 5,00 % brut |
| − Taxe foncière | − 900 € | |
| − Charges de copropriété non récupérables | − 500 € | |
| − Assurance PNO | − 130 € | |
| − Assurance loyers impayés (2,5 %) | − 225 € | |
| − Provision entretien et travaux | − 500 € | |
| − Provision vacance locative (4 %) | − 360 € | |
| Résultat net de charges | 6 385 € | 3,55 % net |
| − Impôt (base 9 000 € − 30 % = 6 300 € × 47,2 %) | − 2 974 € | |
| Résultat net-net | 3 411 € | 1,90 % net-net |
Le rendement affiché de 5 % devient donc 1,90 % une fois tout déduit : une perte de plus de 60 % du rendement annoncé. Notez au passage un piège classique : au micro-foncier, l'impôt se calcule sur les loyers bruts après abattement forfaitaire de 30 %, sans tenir compte de vos charges réelles ni de la vacance. Vous êtes imposé sur un revenu que vous n'avez pas entièrement perçu.
Micro-foncier ou régime réel ?
Dans notre exemple, les charges réellement déductibles (taxe foncière, copropriété, assurances) s'élèvent à environ 1 755 €, contre 2 700 € d'abattement forfaitaire : le micro-foncier reste plus favorable. La règle simple : dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers — typiquement en cas de travaux, ou lorsque vous remboursez un crédit dont les intérêts sont déductibles — le régime réel devient plus intéressant. Attention, une simple provision pour travaux futurs n'est pas déductible : seules les dépenses effectivement payées dans l'année le sont.
Rendement net-net et effet de levier : ne pas confondre avec le cash-flow
Le rendement net-net mesure la performance de l'actif. Il ne dit rien de votre trésorerie mensuelle, qui dépend du financement. Avec des taux moyens observés autour de 3,3 % à 3,45 % sur 20 ans en août 2026 (source : baromètres des courtiers), un crédit sur ce T2 génère une mensualité proche du loyer : le cash-flow sera légèrement négatif, alors même que le rendement net-net reste positif et que le capital se constitue.
Les deux indicateurs sont complémentaires : le rendement net-net vous dit si l'opération est rentable, le cash-flow vous dit si elle est tenable mois après mois. Un investissement peut être excellent sur le premier et intenable sur le second.
Trois leviers pour améliorer le net-net
- Le régime fiscal. C'est le poste le plus lourd du calcul. Passer du micro-foncier au réel, ou comparer avec la location meublée, peut faire varier le net-net de plusieurs dixièmes de point. À arbitrer au cas par cas, en intégrant le taux de prélèvements sociaux applicable (17,2 % en nu, 18,6 % en meublé depuis 2026).
- La vacance locative. Chaque mois sans locataire coûte 8 % du rendement annuel. Un état des lieux soigné, une relocation anticipée et un loyer aligné sur le marché pèsent souvent davantage que quelques euros de loyer supplémentaire.
- Le prix d'achat. Le rendement se joue à l'achat, pas à la revente. 5 % de négociation obtenue, ce sont environ 0,25 point de rendement brut gagné définitivement.
Questions fréquentes
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul du rendement ?
Oui. Le rendement doit rapporter le loyer au capital réellement immobilisé, frais de notaire, frais d'agence et travaux initiaux compris. Un calcul sur le seul prix net vendeur surestime le rendement d'environ 8 à 10 %.
Quel rendement net-net viser en 2026 ?
Il n'existe pas de seuil universel : tout dépend du marché local, du niveau de risque et de votre horizon. L'important est de comparer le net-net obtenu à un placement sans risque à un instant donné, et d'intégrer la valorisation potentielle du bien, qui n'apparaît pas dans le rendement locatif.
Le rendement net-net inclut-il la plus-value à la revente ?
Non. Le rendement net-net ne mesure que le flux locatif annuel. La performance globale d'un investissement combine ce flux, l'effet de levier du crédit et la plus-value éventuelle — laquelle est elle-même imposée à la revente, avec des abattements selon la durée de détention.
Comment suivre concrètement ces chiffres tout au long de l'année ?
Le calcul n'a de valeur que s'il repose sur vos données réelles : loyers effectivement encaissés, charges payées, jours de vacance. Centraliser quittances, dépenses et échéances dans un outil de gestion locative permet d'obtenir un rendement constaté plutôt qu'estimé — et de préparer sa déclaration sans reconstituer douze mois d'historique en avril.
Les informations de cet article sont données à titre général, à jour à la date de publication (août 2026). Les taux, plafonds et régimes fiscaux évoluent : pour une situation personnelle, rapprochez-vous d'un professionnel du chiffre ou de votre service des impôts.