Chaque année, le bailleur peut réajuster le loyer de son locataire pour suivre l'évolution du coût de la vie. Cet ajustement repose sur un indice unique publié par l'Insee : l'indice de référence des loyers (IRL). Encore faut-il respecter une clause, une formule et un calendrier précis. Voici comment procéder en 2026, sans risquer de perdre son droit à révision.
Qu'est-ce que l'IRL ?
L'IRL est un indice trimestriel calculé par l'Insee à partir de l'inflation (hors loyers et hors tabac) sur les douze derniers mois. Il sert de plafond à la hausse annuelle d'un loyer en cours de bail : le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà de la variation de cet indice. Il s'applique aux locations vides comme meublées, qui constituent la résidence principale du locataire.
À titre de repère, l'IRL du 1er trimestre 2026 s'établit à 146,60. L'indice étant publié chaque trimestre, c'est toujours la valeur correspondant au trimestre de référence prévu au bail qu'il faut retenir — d'où l'importance de bien identifier le bon indice avant tout calcul.
Une condition préalable : la clause de révision
La révision n'est pas automatique. Elle n'est possible que si le bail contient une clause de révision annuelle mentionnant l'IRL. Sans cette clause, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail. Lorsque la clause existe, la révision intervient une fois par an, à la date qu'elle prévoit — souvent la date anniversaire du contrat ou la date de référence d'un trimestre donné.
La formule de calcul, pas à pas
Le calcul repose sur une règle de proportion entre l'indice du moment et celui de l'année précédente :
Nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre l'année précédente)
Concrètement, on procède en trois temps :
- repérer dans le bail le trimestre de référence servant à la révision ;
- relever l'IRL de ce trimestre pour l'année en cours et pour l'année précédente ;
- appliquer la formule au loyer hors charges actuel.
Exemple simplifié : pour un loyer de 800 € hors charges, avec un IRL de référence passé de 144,00 à 146,60 sur un an, le nouveau loyer s'élève à 800 × (146,60 / 144,00) = 814,44 €, soit une hausse d'environ 14 €. La révision ne porte que sur le loyer hors charges ; les charges, elles, se régularisent séparément au réel.
Le délai d'un an à ne pas dépasser
Attention à un piège fréquent : le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour appliquer l'augmentation. Passé ce délai, la hausse pour l'année écoulée est définitivement perdue — elle ne peut pas être rattrapée rétroactivement. En revanche, la révision n'a pas à être justifiée par des travaux ou un changement quelconque : elle découle simplement de l'indice.
En pratique, il est recommandé d'informer le locataire par écrit (courrier ou e-mail) en indiquant l'ancien loyer, le nouveau, les indices utilisés et la date d'effet. Cette traçabilité évite les contestations.
Les logements qui ne peuvent pas être révisés
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus faire l'objet d'aucune révision via l'IRL, ni d'aucune hausse à la relocation ou au renouvellement. Le loyer de ces passoires thermiques est gelé tant que des travaux n'ont pas amélioré l'étiquette énergétique.
À noter : depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a évolué (abaissement du coefficient appliqué à l'électricité), ce qui peut faire sortir certains logements chauffés à l'électricité de la catégorie passoire — et donc rouvrir le droit à révision. Ce recalcul ne concerne toutefois pas les biens chauffés au gaz, au fioul ou au charbon. Mieux vaut vérifier le classement actualisé du bien avant d'appliquer une hausse.
En résumé
Réviser un loyer avec l'IRL est un droit simple à exercer, à condition de réunir trois éléments : une clause de révision au bail, le bon indice trimestriel, et une application dans le délai d'un an. Les indices et les règles cités ici valent pour 2026 et sont susceptibles d'évoluer : reportez-vous toujours à l'IRL publié par l'Insee à la date de votre révision. Un outil de gestion locative comme GerezVosBiens peut suivre la date de révision de chaque bail et calculer automatiquement le loyer indexé, pour ne plus jamais laisser passer le délai.
Questions fréquentes
Puis-je réviser le loyer sans clause de révision dans le bail ?
Non. En l'absence de clause de révision annuelle mentionnant l'IRL, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail. La clause est la condition indispensable pour pouvoir indexer le loyer.
Que se passe-t-il si j'oublie de réviser pendant plus d'un an ?
Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour appliquer la hausse. Passé ce délai, l'augmentation de l'année écoulée est définitivement perdue et ne peut pas être rattrapée rétroactivement. La révision suivante repartira de l'ancien loyer non révisé.
Peut-on réviser le loyer d'une passoire thermique ?
Non. Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent faire l'objet d'aucune révision via l'IRL. Le loyer est gelé tant que des travaux n'ont pas amélioré l'étiquette énergétique. Depuis le 1er janvier 2026, le recalcul du DPE peut toutefois faire sortir certains logements chauffés à l'électricité de cette catégorie.