« Puis-je passer voir le logement ? », « J'ai besoin de le faire visiter pour le revendre. » Ces demandes reviennent souvent, et beaucoup de propriétaires ignorent où s'arrête leur droit. Une chose est certaine : pendant toute la durée du bail, c'est le locataire qui détient la jouissance du logement, pas le bailleur. Le droit de visite existe, mais il est strictement encadré. Voici ce que la loi autorise réellement, et comment organiser une visite sans risquer le litige.
Le principe : le locataire est chez lui
Tant que le bail court, le locataire bénéficie d'un droit à la jouissance paisible du logement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Concrètement, le propriétaire n'a aucun droit d'entrer dans le logement sans l'accord du locataire, même s'il en reste le propriétaire et même s'il a conservé un double des clés.
Ce point est essentiel car il est souvent mal compris. Détenir un jeu de clés n'autorise jamais à pénétrer dans les lieux en l'absence de l'occupant. Le faire constitue une violation de domicile, un délit puni par l'article 226-4 du Code pénal. Depuis la loi du 27 juillet 2023, la peine a été portée à trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (contre un an et 15 000 € auparavant). Le risque juridique est donc réel et sérieux.
Dans quels cas un droit de visite existe-t-il ?
La loi ne prévoit un véritable droit de visite que dans deux situations principales : lorsque le logement doit être vendu ou reloué. Ce droit est prévu par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Il s'active en pratique lorsqu'un congé a été délivré (par le bailleur pour vente, ou par le locataire qui donne son préavis de départ).
En dehors de ces cas, aucune visite ne peut être imposée. Un propriétaire qui souhaiterait « vérifier l'état » du bien en cours de bail, par simple curiosité ou inquiétude, ne dispose d'aucun droit d'accès : il doit obtenir l'accord du locataire.
Les limites strictes fixées par la loi
Même lorsque le droit de visite s'applique (vente ou relocation), il est plafonné. L'article 4 de la loi de 1989 encadre précisément les visites :
- Les visites ne peuvent avoir lieu que les jours ouvrables, soit du lundi au samedi. Les dimanches et jours fériés sont exclus.
- La durée des visites ne peut dépasser deux heures par jour.
- Toute clause du bail qui obligerait le locataire à autoriser des visites les jours fériés ou pendant plus de deux heures par jour est réputée non écrite (c'est-à-dire sans valeur).
La loi ne fixe pas d'horaires précis à l'intérieur des jours ouvrables : les créneaux doivent être convenus d'un commun accord entre le bailleur et le locataire. Il est fréquent de prévoir une plage type (par exemple 18 h - 20 h en semaine) pour tenir compte des horaires de travail de l'occupant.
| Élément | Ce que dit la loi |
|---|---|
| Jours autorisés | Jours ouvrables (lundi à samedi), hors dimanches et jours fériés |
| Durée maximale | 2 heures par jour |
| Horaires | À convenir entre les parties (non fixés par la loi) |
| Présence dans le logement | Le locataire doit être présent ou représenté |
| Clause plus contraignante | Réputée non écrite |
On ne peut jamais entrer sans le locataire
Y compris dans le cadre d'une vente ou d'une relocation, le propriétaire (ou l'agent immobilier mandaté) ne peut pas faire visiter le logement en l'absence du locataire. Ce dernier doit être présent, ou avoir désigné une personne pour le représenter. Il n'est pas tenu de confier ses clés à l'agence pour des visites libres pendant son absence : il peut refuser cette organisation.
Autrement dit, l'accord du locataire reste central à chaque étape. Le droit de visite organise un cadre, mais il ne transforme jamais le bailleur en occupant.
Le cas particulier des travaux
Il existe une autre situation où le locataire doit laisser accéder au logement : les travaux. L'article 7 de la loi de 1989 impose au locataire de permettre l'accès pour la préparation et l'exécution de certains travaux, notamment les travaux d'amélioration des parties communes ou du logement, les réparations et l'entretien nécessaires au maintien en état des lieux, ou encore les travaux d'amélioration de la performance énergétique.
Là encore, l'accès s'organise dans le respect du locataire : le bailleur doit l'informer au préalable (généralement par écrit, avec la nature et les modalités des travaux), et les travaux ne peuvent pas rendre le logement inhabitable de façon abusive. En cas de travaux longs et pénibles, le locataire peut, sous conditions, prétendre à une réduction de loyer ou à une indemnisation. Une réparation urgente et nécessaire ne peut en principe pas être refusée.
Comment organiser une visite sans conflit
La meilleure protection reste le dialogue et l'écrit. Quelques bonnes pratiques :
- Prévenir suffisamment tôt et proposer plusieurs créneaux, en tenant compte des disponibilités du locataire.
- Confirmer par écrit (e-mail ou message) les dates, horaires et la durée retenus : cela vaut preuve en cas de désaccord.
- Respecter la vie privée : ne pas multiplier les visites, ne pas photographier les effets personnels du locataire sans son accord.
- Rester dans les limites légales : jamais le dimanche, jamais plus de 2 h par jour, jamais sans la présence de l'occupant.
Un locataire coopératif facilite grandement une vente ou une relocation. À l'inverse, un bailleur qui force le passage s'expose à un refus légitime et à un contentieux.
Que faire si le locataire refuse toute visite ?
Un locataire qui, en cas de vente ou de relocation, refuserait par principe toute visite peut voir sa responsabilité engagée : il est en effet tenu de laisser s'exercer le droit de visite prévu par la loi, dans les limites rappelées ci-dessus. La marche à suivre est progressive : privilégier d'abord le dialogue, puis, en cas de blocage, adresser une mise en demeure écrite rappelant le cadre légal. Si le refus persiste, seul le juge peut être saisi pour trancher ; le propriétaire ne peut jamais s'introduire de force ni sans accord. Face à une situation bloquée, il est prudent de se rapprocher d'un professionnel (avocat, ADIL) avant d'agir.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il entrer avec son double des clés ?
Non. Détenir un double des clés ne donne aucun droit d'entrer dans le logement en l'absence du locataire. Le faire constitue une violation de domicile, punie de trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (article 226-4 du Code pénal, depuis la loi du 27 juillet 2023).
Combien de temps peut durer une visite ?
En cas de vente ou de relocation, les visites sont limitées à deux heures par jour maximum, uniquement les jours ouvrables (du lundi au samedi). Les dimanches et jours fériés sont exclus par la loi.
Un bail peut-il imposer des visites tous les jours ?
Non. Une clause du bail qui obligerait le locataire à accepter des visites les jours fériés, ou pendant plus de deux heures par jour, est réputée non écrite : elle n'a aucune valeur juridique.
Le locataire doit-il laisser faire des travaux ?
Oui, pour certains travaux prévus par la loi (amélioration, entretien nécessaire, performance énergétique, réparations urgentes), le locataire doit permettre l'accès après information préalable. Il conserve des droits : information, respect de sa vie privée, et éventuelle indemnisation si les travaux sont particulièrement longs.
Cet article fournit une information générale à jour à la date de rédaction (juillet 2026) et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour une situation précise, rapprochez-vous d'un professionnel du droit ou de l'ADIL de votre département.