L'état des lieux est le document le plus sous-estimé de la location… jusqu'au jour du départ du locataire. Une description vague à l'entrée, une photo manquante, une case oubliée, et c'est la retenue sur dépôt de garantie qui devient incontestable — ou au contraire impossible à justifier. Bonne nouvelle : un état des lieux rigoureux se prépare avec une méthode simple. Voici la check-list complète et les règles applicables en 2026.
Ce que dit la loi en 2026
L'état des lieux est encadré par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, qui fixe son contenu minimal. Il doit être établi contradictoirement (en présence du bailleur et du locataire, ou de leurs représentants), en deux exemplaires, à l'entrée et à la sortie du logement.
Le décret impose notamment de mentionner : la date, la localisation du logement, les relevés des compteurs individuels (eau, énergie), le détail des clés remises, et surtout une description précise, pièce par pièce, de l'état des revêtements (sols, murs, plafonds), des équipements et des éléments du logement. Les états des lieux d'entrée et de sortie doivent avoir une forme comparable pour permettre la comparaison.
Deux points souvent ignorés des bailleurs :
- Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours suivant sa réalisation (et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage). Refuser cette modification l'expose à une saisine de la commission départementale de conciliation.
- Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état… sauf si c'est le bailleur qui a fait obstacle à son établissement. Dans ce cas, la présomption s'inverse et toute retenue devient quasi impossible.
La check-list complète, pièce par pièce
Avant le rendez-vous
- Préparer un support conforme au décret 2016-382 (papier ou application, l'électronique est valable si chaque partie reçoit son exemplaire).
- Prévoir 45 minutes à 1 h 30 selon la surface : un état des lieux expédié en 15 minutes est un état des lieux contestable.
- Faire le rendez-vous en plein jour, logement vide, compteurs accessibles, électricité en service pour tester les équipements.
- Rassembler : bail, état des lieux d'entrée (pour la sortie), grille de vétusté si annexée au bail, appareil photo.
Dans chaque pièce
- Sols : nature du revêtement, taches, rayures, trous, plinthes.
- Murs et plafonds : état de la peinture ou du papier peint, trous de cheville (les compter !), traces d'humidité ou de moisissure.
- Menuiseries : portes, fenêtres, volets, poignées, vitrages fêlés, joints.
- Électricité : interrupteurs, prises, luminaires — tester chaque point.
- Plomberie : robinets (fuites, calcaire), joints de sanitaires, chasse d'eau, évacuations.
- Équipements : chauffage, chauffe-eau, VMC, électroménager en meublé (tester le fonctionnement, relever les références).
Les indispensables transverses
- Relevés de compteurs (eau, électricité, gaz) notés au chiffre près, photo à l'appui.
- Clés et badges : nombre exact et destination de chaque clé (porte d'entrée, boîte aux lettres, cave, garage…).
- Photos datées : le décret prévoit expressément que des images peuvent compléter l'état des lieux. Photographiez chaque pièce en plan large plus chaque défaut en gros plan, et référencez-les dans le document.
- Vocabulaire précis : bannir « bon état » seul. Préférer « peinture blanche, état neuf, aucun trou » ou « parquet rayé sur 20 cm devant la fenêtre ». C'est la précision de l'entrée qui rend la comparaison de sortie incontestable.
- Signatures des deux parties sur chaque exemplaire, avec mention des éventuelles réserves.
Vétusté ou dégradation : la distinction qui évite 80 % des litiges
À la sortie, tout écart avec l'état d'entrée n'est pas facturable au locataire. La loi distingue la vétusté — l'usure normale résultant du temps et d'un usage normal, à la charge du bailleur — de la dégradation, imputable au locataire. Une peinture ternie après six ans d'occupation relève de la vétusté ; un mur troué ou une porte fracturée, non.
Pour objectiver ce partage, bailleur et locataire peuvent annexer au bail une grille de vétusté choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location (article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986). Elle n'est pas obligatoire, mais elle fixe des durées de vie théoriques et des abattements par élément (peintures, sols, équipements), ce qui transforme une négociation conflictuelle en simple calcul. En cas de retenue, le bailleur doit dans tous les cas produire des justificatifs : devis ou factures, comparaison entrée/sortie.
Combien ça coûte, et qui paie ?
Trois cas de figure :
| Situation | Coût pour le locataire | Coût pour le bailleur |
|---|---|---|
| État des lieux amiable fait par le bailleur | Gratuit | Gratuit |
| État des lieux d'entrée confié à une agence | Plafonné à 3 €/m² de surface habitable (et au plus la part du bailleur) | Le reste des honoraires |
| Constat par commissaire de justice (en cas de désaccord ou de refus) | Tarif réglementé 2026 : de 134,56 € à 168,00 € HT selon la surface, plus 7,68 € de frais de déplacement — partagé par moitié, sauf si le constat résulte du refus d'une partie, qui en supporte alors la totalité | |
À noter : pour l'état des lieux de sortie réalisé par une agence, aucun frais ne peut être facturé au locataire ; il reste à la charge du bailleur.
Après la sortie : les délais à respecter
Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le dépôt de garantie doit être restitué sous 1 mois ; en cas de retenues, sous 2 mois, justificatifs à l'appui. En copropriété, le bailleur peut conserver une provision limitée à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de charges. Tout retard expose à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé.
En cas de désaccord persistant, la voie amiable passe par la commission départementale de conciliation, gratuite, avant toute action devant le juge des contentieux de la protection.
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Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire ?
Oui, la loi du 6 juillet 1989 prévoit son établissement contradictoire à l'entrée et à la sortie. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état — sauf si le bailleur a empêché sa réalisation, ce qui inverse la présomption à son détriment.
Le locataire peut-il modifier l'état des lieux après signature ?
Oui : il dispose de 10 jours après l'état des lieux d'entrée pour demander à le compléter, et du premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. Le bailleur ne peut pas refuser sans motif légitime.
Puis-je retenir le coût d'une peinture défraîchie sur le dépôt de garantie ?
Non si elle résulte de l'usure normale : la vétusté est à la charge du bailleur. Oui, partiellement, en cas de dégradation avérée — en appliquant un abattement de vétusté et en produisant devis ou factures.
Que faire si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie ?
Faites établir un constat par un commissaire de justice (ex-huissier). En 2026, son tarif réglementé va de 134,56 € à 168,00 € HT selon la surface, partagé par moitié entre les parties — sauf si le constat est rendu nécessaire par le refus d'une partie, qui le paie alors intégralement.
Les informations de cet article sont fournies à titre général au regard des règles en vigueur en 2026 et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. En cas de litige, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département ou d'un professionnel du droit.