Un loyer qui n'arrive pas le 5 du mois, c'est d'abord un trou dans votre trésorerie — surtout si un crédit court en face. La bonne nouvelle : la procédure française est balisée, étape par étape, et plus vous agissez tôt, plus vous avez de chances de récupérer votre argent sans aller jusqu'au tribunal. Voici les 6 étapes à suivre en 2026, avec les délais à connaître depuis la loi du 27 juillet 2023 (dite « anti-squat ») et les décrets du 12 février 2026.
Étape 1 — La relance amiable (dès J+3 à J+10)
N'attendez pas. Un impayé se traite dans les premiers jours : un simple oubli, un changement de banque ou un virement mal daté expliquent une bonne partie des retards.
- J+3 à J+5 : un appel ou un message courtois pour comprendre la situation.
- J+8 à J+10 : une relance écrite (e-mail puis courrier simple) rappelant le montant dû et la date limite de régularisation.
Gardez une trace écrite de chaque échange : elle servira si la situation dégénère. Si le locataire traverse une difficulté passagère, proposez un plan d'apurement (étalement de la dette par écrit, signé des deux parties). Un accord amiable vaut souvent mieux qu'une procédure de plusieurs mois.
Étape 2 — La mise en demeure et l'activation des tiers (vers J+15 à J+30)
Sans régularisation ni accord, passez au recommandé avec accusé de réception : une mise en demeure de payer, qui fixe un dernier délai (8 à 15 jours en pratique) et annonce les suites judiciaires. En parallèle, activez les tiers concernés :
- La caution (garant) : informez-la par courrier recommandé dès le premier impayé. Elle est tenue au paiement dans les mêmes conditions que le locataire.
- Votre assurance loyers impayés (GLI) : déclarez le sinistre dans le délai prévu au contrat (souvent 2 à 3 mois). Une déclaration tardive peut faire perdre la garantie. Si le locataire bénéficie de la garantie Visale, déclarez l'impayé sur l'espace bailleur d'Action Logement.
- La CAF ou la MSA, si le locataire touche une aide au logement : le bailleur qui perçoit l'APL en tiers payant doit signaler l'impayé dans les 2 mois suivant sa constitution. À noter : les décrets n° 2026-83 et 2026-84 du 12 février 2026 redéfinissent l'impayé « constitué » (dette supérieure à 450 € ou impayé de plus de 3 mois) pour les signalements effectués à compter du 1er janvier 2027.
Étape 3 — Le commandement de payer (à partir de J+30)
C'est l'acte qui fait officiellement démarrer le contentieux. Délivré par un commissaire de justice (ex-huissier), le commandement de payer vise la clause résolutoire du bail — obligatoire dans tous les baux signés depuis la loi du 27 juillet 2023.
Le locataire dispose alors de 6 semaines pour régler sa dette (délai fixé par la loi de 2023 ; pour les baux signés avant le 29 juillet 2023, c'est le délai prévu au contrat — généralement 2 mois — qui continue de s'appliquer, comme l'a confirmé la Cour de cassation). Comptez de l'ordre de 100 à 200 € pour l'acte, récupérables en principe sur le locataire.
Beaucoup d'impayés se règlent à ce stade : l'acte officiel provoque souvent une prise de conscience, un paiement ou une demande d'échelonnement.
Étape 4 — L'assignation devant le juge (après 6 semaines sans paiement)
Si le délai du commandement expire sans régularisation, votre avocat (recommandé, mais non obligatoire devant ce juge) fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience, afin de déclencher le diagnostic social du locataire.
À l'audience, le juge constate la résiliation du bail si la clause résolutoire est acquise, condamne le locataire au paiement de la dette et peut, selon la situation, accorder des délais de paiement permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Étape 5 — Le jugement et le commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement d'expulsion obtenu et signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors d'un délai de 2 mois pour partir volontairement (le juge peut l'allonger dans certains cas). Le jugement constitue aussi votre titre exécutoire pour recouvrer la dette : saisie sur salaire ou sur compte bancaire, si le locataire est solvable.
Étape 6 — L'expulsion avec le concours de la force publique
Si le locataire se maintient dans les lieux, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. Attention à la trêve hivernale : aucune expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 31 mars (sauf exceptions, comme les squats). En cas de refus du préfet, vous pouvez demander une indemnisation à l'État.
Récapitulatif des délais
| Étape | Quand | Délai clé |
|---|---|---|
| Relance amiable | J+3 à J+10 | — |
| Mise en demeure + garant, GLI, CAF | J+15 à J+30 | Signalement CAF : 2 mois |
| Commandement de payer | ≈ J+30 | 6 semaines pour régulariser |
| Assignation | Après expiration | Préfet notifié ≥ 6 semaines avant l'audience |
| Commandement de quitter les lieux | Après jugement | 2 mois pour partir |
| Expulsion forcée | Après refus de partir | Hors trêve hivernale (1er nov. – 31 mars) |
En pratique, une procédure complète menée jusqu'à l'expulsion prend souvent 12 à 24 mois. D'où l'importance capitale des étapes 1 et 2 : la majorité des impayés se résolvent à l'amiable quand le bailleur réagit dans les premières semaines.
Prévenir plutôt que guérir
Trois réflexes limitent fortement le risque :
- Sélection rigoureuse du dossier : revenus, stabilité, cohérence des pièces (dans le respect de la liste des documents autorisés).
- Garantie : GLI (environ 2 à 3,5 % du loyer annuel en 2026) ou Visale, gratuite, pour les locataires éligibles — les deux ne se cumulent pas.
- Suivi automatisé des paiements : un logiciel de gestion locative comme GerezVosBiens détecte le retard dès les premiers jours et génère vos relances, pour ne jamais laisser filer un impayé.
Questions fréquentes
Puis-je retenir le dépôt de garantie pour couvrir un impayé en cours de bail ?
Non. Le dépôt de garantie ne peut être imputé qu'à la fin du bail, lors de la restitution. En cours de location, il faut suivre la procédure de recouvrement classique.
Puis-je changer la serrure ou couper l'eau d'un locataire qui ne paie pas ?
Jamais. Toute « expulsion sauvage » (serrure changée, coupure de fluides, pression) est un délit pénal passible de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. Seule la procédure judiciaire permet de récupérer le logement.
Le locataire a payé après le commandement de payer : que se passe-t-il ?
S'il régularise l'intégralité de la dette (loyers, charges et frais) dans le délai de 6 semaines, la clause résolutoire ne joue pas et le bail se poursuit normalement.
La trêve hivernale suspend-elle toute la procédure ?
Non. Elle empêche seulement l'exécution de l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. Vous pouvez engager et poursuivre toutes les autres étapes (commandement, assignation, audience, jugement) pendant cette période.
Cet article présente une information générale à jour de juillet 2026 et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour un litige en cours, rapprochez-vous d'un avocat, d'un commissaire de justice ou de l'ADIL de votre département.