Longtemps présenté comme le régime fiscal préféré des bailleurs, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) a connu deux réformes majeures coup sur coup : la loi « Le Meur » de novembre 2024 sur les meublés de tourisme, puis la loi de finances pour 2025 qui a changé le calcul de la plus-value à la revente. En 2026, les règles du jeu sont donc sensiblement différentes de celles que beaucoup de propriétaires ont encore en tête. Faisons le point, poste par poste.
Rappel : qui est concerné par le statut LMNP ?
Vous êtes loueur en meublé non professionnel si vous louez un ou plusieurs logements meublés et que vous ne remplissez pas les deux conditions cumulatives du statut de loueur professionnel (LMP) : des recettes locatives meublées supérieures à 23 000 € par an et supérieures aux autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. En dessous de ces deux seuils, vous restez LMNP et vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas en revenus fonciers.
Micro-BIC 2026 : des seuils revalorisés pour la location longue durée
Pour la location meublée classique (résidence principale du locataire, bail d'un an ou bail étudiant de 9 mois), le régime micro-BIC reste avantageux et simple : un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, sans justificatif.
Bonne nouvelle pour 2026 : dans le cadre de l'actualisation triennale des seuils, le plafond du micro-BIC pour la location meublée longue durée passe de 77 700 € (recettes 2023 à 2025) à 83 600 € pour les revenus perçus à partir de 2026 (source : barèmes fiscaux 2026).
| Type de location meublée | Plafond micro-BIC 2026 | Abattement |
|---|---|---|
| Longue durée (résidence principale du locataire) | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € (seuil fixé par la loi Le Meur, sous réserve de revalorisation) | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Le contraste est frappant avec les meublés de tourisme non classés : depuis la loi Le Meur (applicable aux revenus 2025), leur plafond micro-BIC est tombé à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 %. Un bailleur qui faisait de la location saisonnière non classée a donc souvent intérêt soit à faire classer son meublé, soit à basculer au régime réel, soit à revenir vers la location longue durée.
Régime réel : toujours puissant, mais avec une contrepartie à la revente
Au régime réel, vous déduisez vos charges effectives (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance, travaux, frais de comptabilité…) et surtout vous amortissez le bâti et le mobilier. Résultat : dans de nombreux cas, le résultat fiscal est proche de zéro pendant des années, et les loyers ne sont quasiment pas imposés. Ce mécanisme reste intact en 2026.
Ce qui a changé, c'est la sortie. Depuis la loi de finances pour 2025 (article 84), pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable : ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable. Et la règle vise l'ensemble des amortissements pratiqués, y compris ceux antérieurs à 2025.
Un exemple simplifié
Vous avez acheté un appartement 200 000 € et déduit 40 000 € d'amortissements sur le bâti pendant la location. À la revente 260 000 €, la plus-value brute n'est plus de 60 000 € mais de 100 000 € (260 000 − (200 000 − 40 000)), avant abattements pour durée de détention et frais. L'impact est donc réel, surtout après une longue période d'amortissement.
Ce qui n'est pas réintégré
- Les amortissements du mobilier et, selon la doctrine applicable, certains éléments détachés du bâti ;
- Les amortissements pratiqués dans certaines résidences services agréées (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD…), expressément exclues de la réintégration ;
- Les abattements pour durée de détention demeurent : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Un bailleur qui garde son bien très longtemps peut donc neutraliser en grande partie l'effet de la réforme.
Micro-BIC ou réel en 2026 : comment trancher ?
Le bon réflexe consiste à comparer l'abattement de 50 % avec le total de vos charges réelles plus l'amortissement :
- Micro-BIC si vos charges et amortissements représentent moins de 50 % des loyers, si vous voulez zéro comptabilité, ou si vous envisagez de revendre à moyen terme (pas d'amortissement déduit, donc pas de réintégration) ;
- Régime réel si vous avez un crédit en cours, des travaux, ou un bien récent à forte valeur amortissable : l'économie d'impôt annuelle dépasse le plus souvent le surcoût de plus-value à la revente, surtout si l'horizon de détention est long ;
- Dans tous les cas, faites tourner une simulation sur votre situation : la réforme de la plus-value a déplacé le point d'équilibre, et la réponse dépend de votre taux marginal d'imposition, de la durée de détention prévue et du montant amortissable.
Les autres obligations à ne pas oublier en 2026
- Immatriculation : toute activité de location meublée doit être déclarée via le guichet unique de l'INPI pour obtenir un numéro SIREN ;
- DPE : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et l'interdiction s'étendra aux logements F au 1er janvier 2028 — le meublé n'y échappe pas ;
- Meublés de tourisme : la loi Le Meur permet aux communes de durcir les règles locales (quotas, compensation, abaissement à 90 jours par an de la limite de location de la résidence principale). Vérifiez le règlement de votre commune avant toute mise en location saisonnière ;
- Cotisations sociales : au-delà de 23 000 € de recettes en meublé de tourisme, une affiliation sociale peut être exigée ; en longue durée, ce seuil ne déclenche l'affiliation que si les conditions du LMP sont réunies.
Ce que ça change pour votre stratégie de bailleur
Le LMNP reste en 2026 l'un des cadres fiscaux les plus efficaces pour un particulier : abattement de 50 % en micro-BIC longue durée, amortissements toujours déductibles au réel, et une plus-value qui bénéficie encore des abattements pour durée de détention. Mais l'époque du « amortir sans conséquence puis revendre sans impôt » est terminée. La bonne pratique consiste désormais à raisonner sur le cycle complet — acquisition, exploitation, revente — et à documenter précisément ses amortissements année après année. Un suivi rigoureux de vos loyers, charges et amortissements (par exemple dans votre outil de gestion locative) vous fera gagner un temps précieux au moment de la déclaration comme de la revente.
Questions fréquentes
Le seuil du micro-BIC a-t-il augmenté en 2026 ?
Oui. Pour la location meublée longue durée, le plafond passe de 77 700 € à 83 600 € de recettes annuelles à compter des revenus 2026, dans le cadre de la revalorisation triennale des seuils. L'abattement reste de 50 %.
Les amortissements déduits avant 2025 sont-ils aussi réintégrés dans la plus-value ?
Oui. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, la réintégration porte sur l'ensemble des amortissements déduits du résultat imposable, y compris ceux pratiqués avant l'entrée en vigueur de la réforme.
Faut-il abandonner le régime réel à cause de la réforme de la plus-value ?
Pas nécessairement. L'économie d'impôt annuelle procurée par l'amortissement reste souvent supérieure au surcoût d'impôt à la revente, en particulier si vous détenez le bien longtemps : les abattements pour durée de détention (exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans) continuent de s'appliquer. Une simulation chiffrée au cas par cas est indispensable.
Quelles locations échappent à la réintégration des amortissements ?
Les biens exploités dans certaines résidences services agréées (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD notamment) sont expressément exclus du dispositif, de même que les amortissements portant sur le mobilier.
Les informations de cet article sont données à titre général sur la base des textes en vigueur en septembre 2026 ; elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une décision engageante (choix de régime, revente), rapprochez-vous d'un expert-comptable ou d'un conseiller fiscal.