Vous vendez un bien locatif ou une résidence secondaire ? La plus-value immobilière peut représenter une part importante de votre gain net. Bonne nouvelle : plus vous détenez le bien longtemps, moins vous payez, et certaines situations sont totalement exonérées. Voici, à jour pour 2026, comment se calcule cette plus-value, quels abattements s'appliquent et comment l'optimiser légalement.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d'un bien et son prix d'acquisition. Elle concerne les ventes de logements, terrains, locaux ou parts de SCI, dès lors que le bien n'est pas votre résidence principale.
Sa formule de base :
- Plus-value brute = prix de cession − prix d'acquisition (chacun pouvant être majoré de certains frais)
- Plus-value imposable = plus-value brute − abattements pour durée de détention
Le calcul est réalisé par le notaire au moment de la vente, qui prélève l'impôt pour le compte de l'administration fiscale.
Les taux d'imposition en 2026
En 2026, la plus-value imposable (après abattements) est soumise à deux prélèvements distincts :
| Composante | Taux 2026 |
|---|---|
| Impôt sur le revenu (taux forfaitaire) | 19 % |
| Prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) | 17,2 % |
| Taux global | 36,2 % |
À noter : une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable (après abattements) dépasse 50 000 € (source : article 1609 nonies G du CGI, 2026). Elle ne s'applique pas aux ventes de terrains à bâtir.
Comment majorer le prix pour réduire la plus-value
Vous pouvez augmenter légalement votre prix d'acquisition (ce qui réduit la plus-value) en y ajoutant :
- Les frais d'acquisition : sur justificatifs, ou via un forfait de 7,5 % du prix d'achat.
- Les travaux : sur factures (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration réalisés par une entreprise), ou via un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Côté prix de vente, vous pouvez le diminuer de certains frais (diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque) sur justificatifs.
Les abattements pour durée de détention
C'est le cœur du dispositif : plus vous gardez le bien longtemps, plus l'abattement augmente, jusqu'à l'exonération totale. Attention, le rythme diffère entre l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (barème 2026, inchangé) :
Pour l'impôt sur le revenu (19 %)
- Aucun abattement les 5 premières années.
- 6 % par an de la 6e à la 21e année.
- 4 % la 22e année.
- Exonération totale d'IR après 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %)
- Aucun abattement les 5 premières années.
- 1,65 % par an de la 6e à la 21e année.
- 1,60 % la 22e année.
- 9 % par an de la 23e à la 30e année.
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Conséquence pratique : vous pouvez être exonéré d'impôt sur le revenu mais devoir encore payer les prélèvements sociaux entre la 22e et la 30e année.
Les principaux cas d'exonération
Plusieurs situations permettent d'échapper totalement à la plus-value, indépendamment de la durée de détention :
- Résidence principale : la vente de votre résidence principale (et de ses dépendances vendues en même temps) est totalement exonérée.
- Détention longue : exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Prix de vente ≤ 15 000 € pour une cession.
- Première vente d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions (notamment ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédents et remployer le prix pour acquérir sa résidence principale).
- Personnes âgées ou invalides de condition modeste, sous conditions de revenus.
- Cession à un organisme de logement social (dispositif prolongé pour favoriser ces ventes).
Un exemple chiffré
Vous avez acheté un appartement locatif 200 000 € il y a 10 ans et le revendez 280 000 €.
- Prix d'acquisition majoré : 200 000 € + 7,5 % (frais) + 15 % (travaux forfait, bien détenu > 5 ans) = 245 000 €
- Plus-value brute : 280 000 − 245 000 = 35 000 €
- Détention 10 ans → 5 années d'abattement (6e à 10e). IR : 5 × 6 % = 30 % ; PS : 5 × 1,65 % = 8,25 %.
- Base IR : 35 000 × 70 % = 24 500 € → IR = 24 500 × 19 % = 4 655 €
- Base PS : 35 000 × 91,75 % = 32 112 € → PS = 32 112 × 17,2 % = 5 523 €
- Imposition totale ≈ 10 178 € (plus-value imposable < 50 000 €, donc pas de surtaxe)
Cet exemple est simplifié et fourni à titre purement illustratif : votre situation réelle dépend des justificatifs et des éventuels frais déductibles.
Une réforme à surveiller en 2026
Un amendement au projet de loi de finances pour 2026 visait à ramener de 22 à 17 ans la durée de détention ouvrant droit à l'exonération d'impôt sur le revenu pour les résidences secondaires et les biens locatifs. Adopté à l'Assemblée nationale fin 2025, il n'a pas été intégré au texte définitif et n'est, à ce jour, pas applicable. Le barème en vigueur reste donc celui présenté ci-dessus. Vérifiez toujours l'état du droit au moment de votre vente.
Questions fréquentes
Au bout de combien d'années n'y a-t-il plus de plus-value à payer ?
Vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. L'exonération complète (IR + prélèvements sociaux) est donc atteinte après 30 ans.
La vente de ma résidence principale est-elle taxée ?
Non. La cession de votre résidence principale au jour de la vente est totalement exonérée de plus-value, quelle que soit la durée de détention.
Quel est le taux de la plus-value immobilière en 2026 ?
Le taux global est de 36,2 % sur la plus-value imposable (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), avant abattements. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Puis-je déduire mes travaux du calcul ?
Oui, sous conditions. Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise sont déductibles sur factures. À défaut, un forfait de 15 % du prix d'achat s'applique si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Cet article fournit une information générale à jour en 2026 et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les barèmes et règles évoqués reflètent le droit en vigueur à la date de rédaction ; pour une vente précise, rapprochez-vous de votre notaire ou d'un conseil fiscal.