Louer vide ou louer meublé ? C'est l'une des premières décisions à prendre quand on met un bien en location, et elle engage bien plus que la présence d'un canapé. Durée du bail, souplesse des congés, montant du dépôt de garantie et surtout fiscalité : les deux régimes obéissent à des règles différentes, toutes deux encadrées par la loi du 6 juillet 1989. Voici le comparatif complet, à jour des règles applicables en 2026.
Durée du bail et congés : le meublé est plus souple
La première différence tient à la durée d'engagement. Le bail nu (location vide) est conclu pour 3 ans minimum lorsque le bailleur est un particulier (6 ans pour une personne morale, type SCI soumise à l'IS ou société). Le bail meublé, lui, est conclu pour 1 an, reconduit tacitement.
Le meublé offre en outre deux formats spécifiques :
- Le bail étudiant : 9 mois, non reconductible, réservé aux étudiants ;
- Le bail mobilité : de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, pour les locataires en formation, mission temporaire, mutation ou études.
Pour reprendre ou vendre son logement, le bailleur doit donner congé à l'échéance du bail avec un préavis de 6 mois en location nue contre 3 mois en meublé. Le congé doit toujours être motivé : reprise pour y habiter, vente ou motif légitime et sérieux. En meublé, l'échéance annuelle permet donc de récupérer son bien beaucoup plus rapidement qu'en location vide.
Préavis du locataire et dépôt de garantie
| Critère | Bail nu | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (6 ans si personne morale) | 1 an (9 mois étudiant) |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois partout |
| Préavis du bailleur (congé) | 6 mois avant échéance | 3 mois avant échéance |
| Dépôt de garantie maximum | 1 mois de loyer hors charges | 2 mois de loyer hors charges |
Côté locataire, le préavis est de 3 mois en location nue, réduit à 1 mois en zone tendue, tandis qu'il est de 1 mois partout en meublé. Conséquence pratique : la rotation des locataires est structurellement plus élevée en meublé, surtout dans les grandes villes. C'est le prix de la flexibilité.
Les obligations propres au meublé
Un logement ne devient pas « meublé » parce qu'il contient quelques meubles. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des 11 équipements obligatoires : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine en quantité suffisante, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d'entretien ménager adapté.
Si un élément manque, le locataire peut demander la requalification du bail en location nue — avec à la clé un bail de 3 ans, un dépôt de garantie ramené à 1 mois et une fiscalité différente. Un inventaire du mobilier précis, annexé au bail et vérifié à chaque état des lieux, est donc indispensable.
Fiscalité 2026 : micro-foncier contre micro-BIC
C'est souvent le nerf de la guerre. Les loyers d'une location nue sont des revenus fonciers ; ceux d'une location meublée relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), le plus souvent sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Les régimes forfaitaires
- Location nue — micro-foncier : jusqu'à 15 000 € de loyers annuels, abattement forfaitaire de 30 %.
- Location meublée longue durée — micro-BIC : abattement de 50 %, avec un seuil de 77 700 € de recettes (revenus 2025), revalorisé à 83 600 € pour les revenus 2026 selon la loi de finances. La location meublée de longue durée n'est pas concernée par le durcissement de la loi « Le Meur » de novembre 2024, qui ne vise que les meublés de tourisme non classés (seuil abaissé à 15 000 €, abattement 30 %).
Le régime réel et l'amortissement
Au régime réel, la location nue permet de déduire charges et travaux, et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Le meublé au réel va plus loin : il permet en plus d'amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit souvent le bénéfice imposable à zéro pendant des années.
Attention toutefois à une évolution majeure : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (hors résidences étudiantes, seniors et établissements de soins). L'avantage de l'amortissement demeure réel pendant la détention, mais il est en partie repris à la sortie.
Prélèvements sociaux : un nouvel écart en 2026
Nouveauté issue des textes budgétaires pour 2026 : la CSG sur certains revenus du capital passe de 9,2 % à 10,6 %, portant les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % pour les revenus LMNP. Les revenus fonciers de la location nue et les plus-values immobilières restent, eux, à 17,2 %. Un écart de 1,4 point qui rebat légèrement les cartes du comparatif, à intégrer dans vos simulations.
Rentabilité et gestion au quotidien
Le meublé se loue en général plus cher qu'un logement vide à surface équivalente — un écart couramment observé de l'ordre de 10 à 20 % selon les villes et la qualité de l'ameublement. En contrepartie : investissement de départ dans le mobilier, renouvellement des équipements, vacance locative potentiellement plus fréquente et gestion plus active (états des lieux plus lourds, inventaires, turnover).
La location nue séduit à l'inverse par sa stabilité : des locataires qui restent plus longtemps, moins d'usure et une gestion allégée. Elle reste souvent privilégiée pour les grandes surfaces familiales, quand le meublé domine sur les studios et T2 en ville, notamment auprès des étudiants et jeunes actifs.
Comment choisir selon votre profil ?
- Vous visez la simplicité et la stabilité : bail nu, surtout en grande surface et si vos loyers restent sous 15 000 € (micro-foncier).
- Vous cherchez à optimiser la fiscalité d'un petit logement en ville : meublé au réel avec amortissement, en intégrant la nouvelle donne sur la plus-value à la revente.
- Vous voulez pouvoir récupérer le bien rapidement (vente ou reprise à moyen terme) : le meublé et son bail d'un an offrent plus de souplesse.
- Vous prévoyez de gros travaux : la location nue au réel et le mécanisme du déficit foncier peuvent être plus pertinents.
Dans tous les cas, faites tourner une simulation chiffrée sur votre situation : le « meilleur » régime dépend du montant des loyers, des charges, des travaux et de votre taux marginal d'imposition. Un outil de gestion locative comme GerezVosBiens vous aide ensuite à suivre loyers, charges et documents, quel que soit le bail retenu.
Questions fréquentes
Peut-on transformer un bail nu en bail meublé ?
Pas en cours de bail : il faut attendre le départ du locataire (ou signer un nouveau contrat d'un commun accord), meubler le logement conformément au décret de 2015, puis conclure un bail meublé. Le changement d'usage peut par ailleurs être encadré dans certaines communes.
Le dépôt de garantie est-il vraiment différent ?
Oui : il est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en location nue et à 2 mois en meublé. Le bail mobilité, lui, interdit tout dépôt de garantie.
Quel abattement fiscal pour un meublé longue durée en 2026 ?
Au micro-BIC, l'abattement est de 50 % pour la location meublée de longue durée, avec un seuil de recettes de 77 700 € (revenus 2025), revalorisé à 83 600 € pour les revenus 2026. En dessous de ces seuils, aucune charge réelle n'est déductible : au-delà, ou sur option, c'est le régime réel.
La loi anti-Airbnb concerne-t-elle le bail meublé classique ?
Non. La loi « Le Meur » du 19 novembre 2024 vise les meublés de tourisme (locations courte durée). Le bail meublé de résidence principale (1 an, 9 mois étudiant, bail mobilité) conserve son abattement de 50 % au micro-BIC.
Les informations de cet article sont fournies à titre général et reflètent les règles connues à la date de publication (juillet 2026). Elles ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé : rapprochez-vous d'un professionnel pour votre situation.