Vendre un logement encore occupé par un locataire est parfaitement possible, mais la marche à suivre dépend d'un choix stratégique : vendre le bien occupé (le bail continue avec l'acquéreur) ou vendre le bien libre de tout occupant (en donnant congé au locataire). Chacune de ces voies obéit à des règles précises, et le locataire dispose de droits qu'il faut respecter sous peine de nullité. Voici comment vous y retrouver en 2026.
Les deux façons de vendre un logement loué
En tant que bailleur, vous n'êtes jamais obligé d'attendre la fin du bail pour vendre. La loi vous laisse deux options :
- La vente occupée : vous vendez le logement tel quel, avec son locataire en place. Le bail se poursuit automatiquement avec le nouveau propriétaire.
- La vente libre : vous souhaitez livrer le bien vide. Il faut alors donner un congé pour vente au locataire, en respectant un préavis et son droit de préemption.
Le bon choix dépend de votre calendrier, du profil des acquéreurs visés et du prix que vous pouvez espérer. Détaillons chaque option.
Vendre occupé : le bail continue avec l'acquéreur
C'est la voie la plus simple juridiquement. Vous pouvez mettre le bien en vente à tout moment, sans informer le locataire ni lui donner congé. Le locataire n'a, dans ce cas, pas de droit de préemption « loi de 1989 » : il reste dans les lieux jusqu'au terme normal de son bail.
En vertu de l'article 1743 du Code civil, l'acquéreur est substitué de plein droit dans tous les droits et obligations du bailleur. Concrètement :
- le bail en cours se poursuit aux mêmes conditions (loyer, durée, clauses) ;
- le nouveau propriétaire devient le bailleur et encaisse les loyers à compter de la vente ;
- le dépôt de garantie et les obligations liées au bail (entretien, restitution) sont transférés au nouveau bailleur.
Un prix souvent décoté
Contrepartie de cette simplicité : un logement vendu occupé se négocie généralement moins cher qu'un bien vide. La décote dépend de la durée restante du bail, du montant du loyer par rapport au marché et du type de bail. Elle se situe fréquemment entre 5 % et 20 %, mais peut être plus faible si le loyer est élevé et le bien attractif pour un investisseur. La vente occupée cible d'ailleurs surtout des investisseurs, qui achètent un bien déjà loué et rentable dès la signature.
Vendre libre : le congé pour vente et le droit de préemption
Si vous visez un acheteur qui souhaite habiter le logement, il faut le vendre libre. Vous devez alors délivrer un congé pour vente au locataire pour la date d'échéance du bail, en respectant un préavis :
| Type de bail | Préavis du congé pour vente | Droit de préemption du locataire |
|---|---|---|
| Location vide (résidence principale) | 6 mois avant la fin du bail | Oui (article 15-II, loi du 6 juillet 1989) |
| Location meublée (résidence principale) | 3 mois avant la fin du bail | Non |
Le congé vaut offre de vente
Pour un logement vide, le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. Il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. L'omission de ces mentions rend le congé nul : le locataire peut alors se maintenir dans les lieux.
L'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. À compter de la réception du congé, le locataire dispose de 2 mois pour décider d'acheter ou de renoncer. S'il achète en recourant à un prêt, le délai de réalisation de la vente est allongé (généralement porté à 4 mois). S'il ne répond pas ou refuse, il devra quitter le logement à la fin du bail.
Le droit de préemption « subsidiaire »
Si, après le refus du locataire, vous vendez finalement à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles notifiées, le notaire doit à nouveau proposer le bien au locataire à ces nouvelles conditions. Le locataire dispose alors d'un mois pour se positionner. Cette « seconde chance » vise à éviter qu'un bailleur gonfle artificiellement le prix de l'offre initiale.
Les principales exceptions à connaître
- Vente à un proche : la vente à un parent jusqu'au 3e degré (enfants, parents, frères et sœurs, grands-parents, oncles, tantes, neveux, nièces) échappe au droit de préemption du locataire, à condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée minimale.
- Première vente après division (« vente à la découpe ») : lorsqu'un immeuble est divisé en lots et vendu appartement par appartement, le locataire bénéficie d'un droit de préemption spécifique, même en cours de bail. Les règles sont plus protectrices et méritent l'avis d'un notaire.
- Congé frauduleux : donner un congé pour vente sans réelle intention de vendre, dans le seul but d'évincer le locataire, expose le bailleur à des sanctions.
Comment choisir ? Quelques repères
Optez plutôt pour la vente occupée si vous voulez vendre vite, sans attendre l'échéance du bail, et si votre bien intéresse des investisseurs. Préférez la vente libre si vous ciblez des acheteurs occupants et que le calendrier du bail vous laisse le temps de délivrer un congé dans les délais. Dans les deux cas, un suivi rigoureux des échéances (fin de bail, dates de préavis, accusés de réception) est indispensable : c'est précisément le type d'information qu'un outil de gestion locative comme GerezVosBiens centralise pour éviter les oublis coûteux.
Questions fréquentes
Puis-je vendre mon logement alors que le locataire est encore dedans ?
Oui. Vous pouvez vendre le bien occupé à tout moment : le bail se poursuit avec l'acquéreur (article 1743 du Code civil) et le locataire reste en place jusqu'au terme du bail. Vous n'avez pas besoin de son accord ni de lui donner congé.
Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
Uniquement en cas de vente libre d'un logement vide : le congé pour vente vaut offre de vente et déclenche le droit de préemption (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989). En vente occupée, ce droit de préemption ne s'applique pas, sauf cas particulier de première vente après division de l'immeuble.
Quel préavis pour donner congé pour vente ?
Six mois avant la fin du bail pour une location vide, trois mois pour une location meublée. Le congé doit être délivré par acte d'huissier, lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé.
Le nouveau propriétaire peut-il augmenter le loyer ou expulser le locataire ?
Non. L'acquéreur reprend le bail aux conditions existantes : il ne peut ni modifier le loyer en dehors des règles habituelles de révision, ni expulser le locataire avant l'échéance du bail. Il devra, le cas échéant, respecter la procédure de congé à la fin du bail.
Information générale à jour en 2026, fondée sur la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l'article 1743 du Code civil. Chaque situation étant particulière (type de bail, division de l'immeuble, lien familial avec l'acquéreur), rapprochez-vous d'un notaire ou d'un professionnel du droit avant de vous engager.