Vous souhaitez récupérer votre logement pour y habiter, y loger un proche ou le vendre libre de toute occupation ? Le congé du bailleur est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989. Un seul motif manquant ou un délai mal calculé peut rendre le congé nul, et un congé délivré de mauvaise foi expose à des sanctions. Voici la procédure complète et les délais à respecter en 2026 pour donner congé en toute sécurité.
Les trois motifs autorisés
Un bailleur ne peut pas mettre fin au bail quand il le souhaite ni sans justification. Le congé n'est possible qu'à l'échéance du bail et seulement pour l'un des trois motifs prévus par l'article 15 de la loi de 1989 :
- Le congé pour reprise : récupérer le logement pour y habiter ou y loger un bénéficiaire désigné.
- Le congé pour vente : vendre le logement libre d'occupation.
- Le congé pour motif légitime et sérieux : par exemple des manquements graves et répétés du locataire (impayés, troubles de voisinage).
Le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (ex-huissier), ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il doit indiquer clairement le motif invoqué, sous peine de nullité.
Les délais de préavis à respecter
Le délai de préavis dépend du type de location. Attention : c'est la date de réception par le locataire qui compte, pas la date d'envoi.
| Type de bail | Préavis du bailleur | Article de référence |
|---|---|---|
| Location vide (bail nu) | 6 mois avant l'échéance | Article 15, loi 1989 |
| Location meublée | 3 mois avant l'échéance | Article 25-8, loi 1989 |
Concrètement, pour un bail vide de trois ans arrivant à échéance le 31 décembre 2026, le congé doit parvenir au locataire au plus tard le 30 juin 2026. Un congé reçu ne serait-ce qu'un jour trop tard est inopérant : le bail se reconduit automatiquement pour une nouvelle période.
Le congé pour vente : un droit de préemption pour le locataire
En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire. C'est ce qu'on appelle le droit de préemption. La lettre de congé doit donc, à peine de nullité, indiquer :
- le prix et les conditions de la vente projetée ;
- une reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi de 1989.
Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis de 6 mois pour accepter l'offre. S'il accepte, la vente doit en principe être réalisée dans les deux à quatre mois suivants. S'il ne répond pas ou refuse, le bailleur retrouve la liberté de vendre à un tiers, mais à un prix qui ne peut être inférieur sans réactiver le droit de préemption du locataire.
Bon à savoir : ce droit de préemption ne s'applique pas en location meublée, ni en cas de vente du logement encore occupé (vente « avec locataire en place »), pour laquelle aucun congé n'est nécessaire.
Le congé pour reprise : désigner un bénéficiaire précis
La reprise permet de récupérer le logement pour soi-même ou pour un proche. La loi limite strictement la liste des bénéficiaires possibles :
- le bailleur lui-même ;
- son conjoint, son partenaire de PACS (enregistré à la date du congé) ou son concubin notoire depuis au moins un an ;
- ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin.
Le congé pour reprise doit obligatoirement préciser le nom et l'adresse du bénéficiaire, ainsi que le lien de parenté avec le bailleur, et justifier du caractère réel et sérieux de la reprise. Depuis la loi ALUR de 2014, le juge contrôle l'intention réelle du bailleur au moment du congé, et non plus seulement a posteriori.
La protection renforcée du locataire âgé
La loi protège certains locataires fragiles. Un bailleur ne peut donner congé (pour vente comme pour reprise) à un locataire qui réunit deux conditions cumulatives :
- être âgé de plus de 65 ans à la date d'échéance du bail ;
- disposer de ressources annuelles inférieures au plafond fixé pour l'attribution des logements locatifs sociaux (PLUS), variable selon la zone et la composition du foyer.
Dans ce cas, le congé n'est valable que si le bailleur propose au locataire un logement de relogement correspondant à ses besoins et à ses moyens. Cette protection tombe toutefois si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources elles aussi inférieures au plafond. Les plafonds de ressources évoluant chaque année, vérifiez le barème en vigueur pour 2026 avant d'envoyer un congé à un locataire concerné.
Congé frauduleux : des sanctions à connaître
Donner un congé pour reprise ou pour vente sans intention réelle de l'exécuter (par exemple pour évincer un locataire et relouer plus cher) constitue un congé frauduleux. Les conséquences peuvent être lourdes :
- une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (SCI, société) ;
- l'annulation du congé et le maintien du locataire dans les lieux ;
- le versement de dommages et intérêts au locataire (frais de déménagement, préjudice moral).
Si la reprise est invoquée, le bailleur ou son bénéficiaire doit réellement occuper le logement ; en cas de vente, la cession doit être effective. Conservez donc les preuves de votre démarche (compromis de vente, justificatif de domicile du bénéficiaire) en cas de contestation.
Récapitulatif : les bons réflexes du bailleur
Avant d'envoyer un congé, vérifiez systématiquement quatre points : le motif (reprise, vente ou motif légitime et sérieux), le délai (6 mois en vide, 3 mois en meublé, calculé sur la date de réception), le contenu obligatoire de la lettre (prix pour la vente, identité du bénéficiaire pour la reprise), et la situation du locataire (protection éventuelle au titre de l'âge et des ressources). Un congé bien préparé évite des mois de procédure.
Centraliser ses baux, ses échéances et ses courriers dans un outil de gestion locative comme GerezVosBiens aide à anticiper ces démarches et à ne pas manquer un délai de préavis.
Questions fréquentes
Puis-je donner congé à mon locataire en cours de bail ?
Non. Le congé du bailleur ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail (3 ans en location vide, 1 an en meublé, sauf bail étudiant de 9 mois). En cours de bail, seule une résiliation judiciaire pour manquement grave du locataire est envisageable.
Quel est le préavis pour un congé pour vente en location vide ?
6 mois avant l'échéance du bail, calculés sur la date de réception du congé par le locataire. En location meublée, le préavis est de 3 mois.
Le locataire a-t-il un droit de préemption en cas de congé pour vente ?
Oui, en location vide : le congé pour vente vaut offre de vente au locataire, qui dispose des deux premiers mois du préavis pour l'accepter. Ce droit ne s'applique pas en meublé ni en cas de vente occupée.
Puis-je vendre mon logement sans donner congé au locataire ?
Oui. Vous pouvez vendre le logement occupé : le bail se poursuit avec l'acquéreur, qui devient le nouveau bailleur. Aucun congé n'est alors nécessaire, mais le prix de vente est généralement décoté.
Que risque un bailleur en cas de congé frauduleux ?
Une amende pénale jusqu'à 6 000 € (30 000 € pour une personne morale), l'annulation du congé et des dommages et intérêts au locataire si l'intention de vendre ou de reprendre n'était pas réelle.