Si vous louez un logement nu et que vous relevez du régime réel, la déclaration n° 2044 est le document qui détermine votre impôt sur les loyers. C'est elle qui permet de déduire vos charges au centime près — et, le cas échéant, de créer un déficit foncier. Voici comment la comprendre et la remplir sereinement en 2026.
Qu'est-ce que la déclaration 2044 ?
La déclaration 2044 (formulaire CERFA n° 10334) sert à déclarer les revenus fonciers issus de la location de locaux non meublés : loyers de logements vides, fermages, certaines redevances. Elle s'ajoute à votre déclaration de revenus principale (la 2042) et se remplit chaque année lors de la campagne déclarative du printemps.
Son rôle : calculer votre revenu net foncier, c'est-à-dire la différence entre vos loyers encaissés (revenu brut) et l'ensemble de vos charges déductibles. C'est ce résultat net, et non vos loyers bruts, qui sera soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 % en 2026).
Qui doit remplir la 2044 en 2026 ?
Vous êtes concerné par la 2044 dans trois situations :
- vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an : le régime réel s'applique alors de plein droit ;
- vous percevez moins de 15 000 € mais vous optez volontairement pour le régime réel (option valable 3 ans, puis reconductible tacitement) ;
- votre bien relève d'un dispositif particulier (logement conventionné, monument historique, certaines déductions spécifiques) : vous remplissez alors la déclaration 2044-SPE, une version spéciale.
À l'inverse, si vous êtes au micro-foncier (loyers ≤ 15 000 € sans option pour le réel), vous n'avez pas de 2044 à remplir : vous reportez simplement le total de vos loyers ligne 4BE de la 2042, et l'administration applique l'abattement forfaitaire de 30 %.
Les charges déductibles : le cœur du régime réel
Tout l'intérêt de la 2044 réside dans les charges que vous pouvez retrancher de vos loyers. Les principales catégories admises en déduction sont :
- les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration (mais pas les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement) ;
- les intérêts d'emprunt et frais liés au crédit ayant servi à acquérir, conserver ou améliorer le bien ;
- la taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire) ;
- les primes d'assurance (propriétaire non occupant, garantie loyers impayés) ;
- les frais de gestion et honoraires : agence, syndic, comptable, ainsi qu'un forfait de 20 € par local pour frais d'administration ;
- les provisions pour charges de copropriété, régularisées l'année suivante.
Chaque charge doit être justifiée et payée au cours de l'année concernée. Conservez factures, avis et relevés : en cas de contrôle, c'est à vous d'apporter la preuve des montants déduits.
Remplir la 2044, étape par étape
Le formulaire suit une logique simple, du brut vers le net :
- Identifiez chaque bien loué (adresse, nom du locataire) dans le cadre dédié aux propriétés.
- Reportez les loyers encaissés dans l'année (recettes brutes), hors dépôt de garantie non conservé.
- Détaillez vos charges par catégorie dans les lignes correspondantes (travaux, intérêts, taxe foncière, assurances, frais de gestion…).
- Laissez le formulaire calculer le résultat foncier : recettes − charges. Il peut être positif (bénéfice) ou négatif (déficit).
- Reportez ce résultat sur la 2042 : un bénéfice s'inscrit ligne 4BA ; un déficit se ventile entre les lignes 4BB, 4BC et 4BD selon son origine.
En déclaration en ligne, la plupart de ces reports sont automatisés : une fois la 2044 validée, les montants remontent seuls dans votre 2042.
Et si vos charges dépassent vos loyers ? Le déficit foncier
Quand vos charges sont supérieures à vos loyers, vous générez un déficit foncier. La part de ce déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an en 2026, ce qui réduit directement votre impôt. L'excédent éventuel, ainsi que la fraction issue des intérêts d'emprunt, est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
À noter en 2026 : ce plafond est porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement de la classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, dispositif en vigueur jusqu'au 31 décembre 2027. Conservez impérativement les DPE avant et après travaux.
Questions fréquentes
Quelle différence entre la 2044 et la 2044-SPE ?
La 2044 « classique » couvre la location nue de droit commun. La 2044-SPE (spéciale) s'adresse aux biens relevant de dispositifs particuliers ou de déductions spécifiques. En cas de doute sur votre situation, la notice officielle du formulaire précise les cas concernés.
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
L'option pour le régime réel engage pour 3 ans. À l'issue de cette période, elle se reconduit tacitement chaque année, mais vous pouvez choisir de revenir au micro-foncier si vos loyers restent sous 15 000 €.
Comment savoir si le réel est plus avantageux que le micro-foncier ?
La règle simple : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers (l'abattement du micro-foncier), le régime réel est généralement plus intéressant. C'est souvent le cas la première année après des travaux ou avec un crédit récent.
Ces informations sont fournies à titre indicatif et à jour en 2026. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé : pour une situation précise, rapprochez-vous de l'administration fiscale ou d'un professionnel. GerezVosBiens vous aide à suivre vos loyers et vos charges déductibles tout au long de l'année pour préparer cette déclaration sans stress.