Le dépôt de garantie est l'un des points qui génèrent le plus de litiges entre bailleurs et locataires. Montant réclamé, délai de restitution, sommes retenues : chaque étape est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 (article 22). Bien la maîtriser, c'est éviter une pénalité de retard et une procédure en conciliation. Voici le guide complet, à jour en 2026, pour les propriétaires bailleurs.
Dépôt de garantie ou caution : ne pas confondre
Dans le langage courant, on parle souvent de « caution » pour désigner la somme versée par le locataire à l'entrée. Juridiquement, c'est une erreur. Le dépôt de garantie est la somme d'argent encaissée par le bailleur pour couvrir d'éventuels manquements du locataire (dégradations, impayés, charges restant dues). La caution, elle, désigne la personne (un parent, un proche) qui s'engage à payer si le locataire ne le fait pas. Ce sont deux sécurités distinctes et cumulables.
Quel montant pouvez-vous demander en 2026 ?
Le montant du dépôt de garantie est plafonné par la loi et dépend du type de location. Il se calcule toujours sur le loyer hors charges.
| Type de location | Plafond du dépôt de garantie |
|---|---|
| Location vide (nue) | 1 mois de loyer hors charges maximum |
| Location meublée (bail classique) | 2 mois de loyer hors charges maximum |
| Bail mobilité (1 à 10 mois) | Dépôt de garantie interdit |
Source : article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur en 2026. Vous pouvez demander un montant inférieur, mais jamais supérieur à ces plafonds. Pour une location vide, le dépôt de garantie est facultatif : si le loyer est payable d'avance par périodes de plus de deux mois, il ne peut d'ailleurs pas être exigé.
Un montant figé pendant toute la durée du bail
Point souvent ignoré : le dépôt de garantie ne se révise jamais en cours de bail. Même si vous augmentez le loyer chaque année via l'indice de référence des loyers (IRL), le dépôt encaissé à l'entrée reste identique jusqu'à la fin de la location. Il ne suit pas l'évolution du loyer.
Délai de restitution : 1 mois ou 2 mois
C'est l'étape la plus sensible. Le délai dont vous disposez pour rendre le dépôt de garantie dépend du résultat de l'état des lieux de sortie.
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée (aucune dégradation imputable au locataire).
- 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences justifiant une retenue.
Ce délai court à compter de la remise des clés par le locataire, et non de la fin du préavis. La remise peut se faire en main propre ou par lettre recommandée. Pensez à faire préciser au locataire l'adresse à laquelle vous lui restituerez les fonds.
Le cas particulier de la copropriété
Lorsque le logement se situe dans un immeuble en copropriété, vous pouvez conserver une provision jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, afin de couvrir une éventuelle régularisation de charges. Cette provision est plafonnée à 20 % du dépôt de garantie et doit être dûment justifiée. Le solde est régularisé dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
Que pouvez-vous retenir légalement ?
Vous ne pouvez pas retenir une somme au hasard. Toute retenue doit être justifiée et chiffrée. Sont admissibles, notamment :
- les réparations locatives liées à des dégradations constatées (différence entre état des lieux d'entrée et de sortie) ;
- les loyers ou charges impayés ;
- la régularisation des charges locatives non encore soldées ;
- le remplacement d'éléments manquants ou détériorés au-delà de l'usure normale.
En revanche, vous ne pouvez pas facturer la vétusté : l'usure normale d'un logement (peinture défraîchie, moquette usée par le temps) reste à votre charge. Une grille de vétusté annexée au bail permet d'objectiver ce partage.
Les justificatifs à conserver
Pour chaque retenue, gardez des preuves : devis, factures acquittées, photos comparatives entrée/sortie, constats. Sans justificatif précis, la retenue est facilement contestable et un juge pourra vous condamner à la rembourser. La règle pratique : pas de pièce, pas de retenue.
Pénalité en cas de retard : 10 % par mois
Si vous dépassez le délai légal (1 ou 2 mois selon le cas), le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Un seul jour de dépassement entraîne donc une pénalité d'un mois entier. Sur un loyer de 800 € hors charges, chaque mois de retard ajoute 80 € à votre charge. C'est une raison de plus pour traiter la restitution avec rigueur et anticiper l'état des lieux de sortie.
En cas de désaccord avec le locataire
Si le locataire conteste une retenue, plusieurs étapes existent avant le tribunal. Un courrier détaillé reprenant le calcul et les justificatifs résout souvent le différend. À défaut, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement : cette démarche amiable est généralement conseillée avant toute action en justice. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire tranche le litige.
Les bonnes pratiques côté bailleur
- Réaliser des états des lieux d'entrée et de sortie détaillés et contradictoires : c'est la pièce maîtresse de toute retenue.
- Annexer une grille de vétusté au bail pour cadrer le partage des coûts.
- Demander les devis et factures rapidement après la sortie pour respecter le délai.
- Restituer le solde par virement ou chèque avec un décompte écrit et clair.
- Conserver une trace datée de la remise des clés, point de départ du délai.
Une gestion locative rigoureuse passe par le suivi des dates, des documents et des décomptes. Centraliser les états des lieux, les justificatifs et les échéances dans un même outil évite les oublis et sécurise la restitution dans les délais.
En résumé
En 2026, le dépôt de garantie reste plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et deux mois en meublé, et il est interdit en bail mobilité. La restitution s'effectue sous un mois si l'état des lieux est conforme, deux mois en cas de dégradations justifiées, sous peine d'une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard. Toute retenue doit être appuyée par des justificatifs précis.
Questions fréquentes
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non. Il est facultatif : le bailleur est libre de l'exiger ou non. En location vide, il ne peut même pas être demandé si le loyer est payable d'avance par périodes de plus de deux mois. Lorsqu'il est demandé, son montant reste plafonné par la loi.
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie en 2026 ?
Un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois de loyer hors charges en location meublée classique. En bail mobilité, le dépôt de garantie est interdit. Le calcul se fait toujours sur le loyer hors charges.
Peut-on utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier mois de loyer ?
Non. Le locataire ne peut pas imposer que son dernier loyer soit prélevé sur le dépôt de garantie. Cette somme sert à couvrir d'éventuels manquements (dégradations, impayés, charges) constatés après la sortie, et le bailleur la restitue dans les délais légaux.
Quel est le délai pour restituer le dépôt de garantie ?
Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il révèle des dégradations justifiant une retenue. Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire.
Que faire si le bailleur ne rend pas le dépôt dans les délais ?
Le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. En pratique : envoyer un courrier de mise en demeure, puis saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, et en dernier recours le juge des contentieux de la protection.
Cet article fournit une information générale à jour en juin 2026 et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour une situation particulière, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département ou d'un professionnel du droit.