Fixer le loyer de son logement n'est pas toujours libre. Dans les grandes agglomérations tendues, un dispositif plafonne le montant que le bailleur peut demander : l'encadrement des loyers. En 2026, il s'étend à de nouvelles villes et les contrôles se durcissent. Tour d'horizon des règles, du calcul du loyer maximum et des sanctions encourues.
Quelles villes sont concernées en 2026 ?
En 2026, l'encadrement des loyers s'applique dans 69 villes réparties sur le territoire, de Paris au Pays Basque en passant par Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Lille, ou encore les communes de Plaine Commune et d'Est Ensemble en Seine-Saint-Denis (Bagnolet, Montreuil…).
La nouveauté de 2026, c'est l'arrivée annoncée de Marseille et de l'agglomération d'Annemasse, deux marchés particulièrement sous tension. À l'inverse, l'expérimentation parisienne, lancée en 2019, arrive à échéance fin novembre 2026 : son éventuelle reconduction fait l'objet de débats. Avant de fixer un loyer, vérifiez donc si votre commune applique le dispositif à la date de signature du bail, car la liste évolue d'année en année.
Comment se calcule le loyer maximum ?
Dans une ville encadrée, le préfet fixe chaque année, par arrêté, trois valeurs exprimées en euros par mètre carré de surface habitable, selon la catégorie du logement (nombre de pièces, meublé ou non, époque de construction) et le secteur géographique :
- un loyer de référence (le loyer médian constaté) ;
- un loyer de référence majoré, égal au loyer de référence + 20 % ;
- un loyer de référence minoré, égal au loyer de référence − 30 %.
La règle est simple : le loyer hors charges fixé au bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Ce plafond s'applique à la première mise en location comme à chaque nouveau bail. Les barèmes étant réévalués chaque année et propres à chaque secteur, le bailleur doit se reporter à l'arrêté préfectoral en vigueur ou aux simulateurs officiels mis à disposition par les agglomérations.
Le complément de loyer : possible, mais plafonné
Un logement présentant des caractéristiques exceptionnelles peut justifier un dépassement du loyer de référence majoré grâce à un complément de loyer. Il peut s'agir, par exemple, d'une terrasse de grande surface, d'une vue remarquable ou d'équipements haut de gamme, dès lors que ces atouts ne sont pas déjà pris en compte dans la catégorie de référence et qu'ils ne concernent pas le voisinage.
Depuis le renforcement des règles, ce complément est lui-même plafonné à 20 % du loyer de référence (le loyer médian) et doit être justifié par écrit dans le bail. Un complément non motivé ou abusif peut être contesté par le locataire dans les premiers mois de location.
Attention aux passoires thermiques
L'encadrement des loyers se cumule avec les restrictions issues de la loi Climat. Pour un logement classé F ou G au DPE, aucune hausse de loyer n'est possible : pas de révision annuelle via l'IRL, pas d'augmentation à la relocation, et le complément de loyer est interdit, même dans une ville encadrée. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location (les F suivront en 2028). Avant toute mise en location, mieux vaut donc connaître précisément l'étiquette énergétique du bien.
Quelles sanctions en cas de dépassement ?
Le non-respect de l'encadrement n'est pas sans conséquence. Si le loyer dépasse le plafond autorisé, le locataire peut demander la diminution du loyer et le remboursement du trop-perçu, le cas échéant avec intérêts.
L'autorité administrative peut en outre prononcer une amende pouvant atteindre 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale (SCI, société). Une mise en demeure de régulariser précède généralement la sanction. Le risque financier dépasse donc largement le gain espéré d'un loyer surévalué.
Les bons réflexes pour le bailleur
Pour louer en toute sécurité dans une zone encadrée, trois réflexes s'imposent : vérifier que la commune est bien concernée à la date du bail, consulter l'arrêté préfectoral en vigueur pour déterminer le loyer de référence majoré applicable à la catégorie exacte du logement, et conserver tout justificatif d'un éventuel complément de loyer. Faire figurer noir sur blanc, dans le bail, le loyer de référence et le loyer de référence majoré est désormais une obligation dans ces villes — et une preuve utile en cas de litige.
Ces règles évoluant chaque année et selon les communes, les montants cités ici sont donnés à titre indicatif pour 2026 : vérifiez toujours le barème en vigueur avant de fixer un loyer. Un outil de gestion locative comme GerezVosBiens vous aide à conserver, pour chaque bien, le bail, les diagnostics et l'historique des loyers — les pièces exactes qu'on vous demandera en cas de contrôle ou de contestation.
Questions fréquentes
Comment savoir si ma ville applique l'encadrement des loyers ?
La liste des communes concernées évolue chaque année. En 2026, 69 villes appliquent le dispositif, dont Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Lille, et désormais Marseille et l'agglomération d'Annemasse. Vérifiez auprès de votre mairie ou de l'agglomération, et consultez l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature du bail.
Puis-je dépasser le loyer de référence majoré ?
Uniquement en justifiant un complément de loyer pour des caractéristiques exceptionnelles du logement (terrasse de grande surface, vue remarquable, équipements haut de gamme). Ce complément est plafonné à 20 % du loyer de référence et doit être motivé par écrit dans le bail. Il est interdit pour les logements classés F ou G au DPE.
Quelle amende en cas de loyer trop élevé ?
Le bailleur peut être condamné à rembourser le trop-perçu au locataire et s'expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € s'il est une personne physique, ou 15 000 € pour une personne morale (SCI, société).