Pour un propriétaire bailleur qui loue en nu, les travaux d'entretien et de rénovation représentent souvent une charge lourde. Le déficit foncier transforme cette dépense en levier fiscal : il permet de déduire le coût des travaux de ses revenus, et même d'une partie de son salaire. Voici comment fonctionne le mécanisme en 2026, ses plafonds et les conditions à respecter.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
On parle de déficit foncier lorsque les charges déductibles d'un bien loué nu (travaux, taxe foncière, frais de gestion, primes d'assurance, intérêts d'emprunt…) dépassent les loyers encaissés sur l'année. Le résultat foncier devient négatif : c'est ce déficit que la loi autorise, sous conditions, à imputer sur d'autres revenus.
Ce mécanisme n'est accessible qu'aux bailleurs imposés au régime réel dans la catégorie des revenus fonciers — donc en location nue. Le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) ne permet pas de créer de déficit. La location meublée, imposée en BIC, suit des règles différentes et n'entre pas dans ce dispositif.
Le plafond de 10 700 € : la règle générale
Le principe est posé par l'article 156 du Code général des impôts. Le déficit foncier s'impute sur le revenu global (salaires, pensions, etc.) dans la limite de 10 700 € par an, un plafond stable depuis de nombreuses années.
Une distinction essentielle conditionne le calcul : les intérêts d'emprunt ne sont jamais imputables sur le revenu global. Ils ne peuvent réduire que les revenus fonciers. Concrètement, on raisonne en deux temps :
- Le déficit provenant des intérêts d'emprunt s'impute uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
- Le déficit provenant des autres charges (travaux notamment) s'impute sur le revenu global, jusqu'à 10 700 €.
La fraction de déficit qui dépasse 10 700 €, ou qui ne peut s'imputer faute de revenu global suffisant, n'est pas perdue : elle se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le plafond majoré à 21 400 € pour les passoires thermiques
Depuis la loi de finances rectificative pour 2022, un dispositif temporaire double le plafond pour encourager la rénovation énergétique. Le plafond d'imputation sur le revenu global est porté à 21 400 € par an lorsque le déficit résulte de travaux permettant à un logement de sortir du statut de passoire thermique.
Plusieurs conditions encadrent ce bonus :
- Le logement doit passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D après travaux, justifié par deux DPE (avant et après).
- Les dépenses doivent correspondre à des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage performant, ventilation, etc.).
- Le devis doit avoir été accepté à partir du 5 novembre 2022 et les travaux payés avant la fin de la période d'application du dispositif.
Attention, nouveauté 2026 : la loi de finances pour 2026 a recentré ce plafond majoré sur les logements les plus énergivores. Pour les travaux engagés à compter du 1er janvier 2026, le bonus de 21 400 € viserait en priorité les passoires classées F et G, les biens classés D ou E étant progressivement écartés du dispositif renforcé. Le dispositif a par ailleurs été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Ces règles étant récentes et susceptibles de précisions par l'administration fiscale, il est prudent de vérifier l'éligibilité de votre projet avec un professionnel avant d'engager les travaux.
Un exemple chiffré
Prenons un bailleur dont le bien génère 9 000 € de loyers annuels. Il réalise 25 000 € de travaux de rénovation (hors intérêts d'emprunt) et supporte 2 000 € d'autres charges.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Revenus fonciers (loyers) | + 9 000 € |
| Travaux + charges | − 27 000 € |
| Résultat foncier | − 18 000 € (déficit) |
| Imputé sur le revenu global (plafond standard) | 10 700 € |
| Reporté sur revenus fonciers (10 ans) | 7 300 € |
Si ce même bien était une passoire F ou G sortie de ce statut grâce aux travaux, le bailleur pourrait imputer jusqu'à 21 400 € sur son revenu global — soit la totalité du déficit dès la première année dans cet exemple. L'économie d'impôt dépend ensuite de la tranche marginale d'imposition : à 30 %, 10 700 € imputés représentent environ 3 210 € d'impôt en moins, auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux économisés sur les revenus fonciers.
La condition de maintien en location
Le déficit foncier n'est pas un cadeau sans contrepartie. Pour conserver le bénéfice de l'imputation sur le revenu global, le logement doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. Un déficit imputé sur les revenus 2025 (déclarés en 2026) impose donc de maintenir le bien en location jusqu'au 31 décembre 2028.
En cas de revente ou de changement d'affectation (passage en meublé, reprise pour usage personnel) avant ce terme, l'administration peut remettre en cause l'avantage fiscal. Mieux vaut donc intégrer ce calendrier dans sa stratégie patrimoniale.
Bien suivre ses travaux et ses charges
Le déficit foncier suppose une comptabilité rigoureuse : conserver chaque facture, distinguer les travaux déductibles (réparation, entretien, amélioration) des dépenses non déductibles (construction, agrandissement, reconstruction), et ventiler correctement les intérêts d'emprunt. Une erreur de qualification peut faire perdre tout ou partie de l'avantage en cas de contrôle.
Centraliser loyers, charges et justificatifs de travaux dans un outil de gestion locative facilite grandement la préparation de la déclaration n° 2044 et le suivi du report sur 10 ans. C'est précisément le type de suivi que GerezVosBiens aide les bailleurs à tenir tout au long de l'année.
En résumé
Le déficit foncier reste en 2026 l'un des leviers les plus efficaces pour un bailleur au régime réel : jusqu'à 10 700 € de travaux déductibles du revenu global chaque année, voire 21 400 € pour la rénovation des passoires thermiques F et G. En contrepartie, il impose le régime réel, la location nue et un engagement de location de trois ans. Compte tenu des ajustements introduits par la loi de finances pour 2026, un point avec un conseiller fiscal ou un expert-comptable est recommandé avant de lancer un chantier d'envergure.
Questions fréquentes
Le déficit foncier fonctionne-t-il en location meublée ?
Non. Le déficit foncier ne concerne que la location nue imposée au régime réel des revenus fonciers. La location meublée relève des BIC et obéit à des règles distinctes (amortissement en LMNP, notamment).
Les intérêts d'emprunt entrent-ils dans le déficit imputable sur le revenu global ?
Non. Les intérêts d'emprunt ne peuvent réduire que les revenus fonciers, jamais le revenu global. Seules les autres charges, comme les travaux, sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (ou 21 400 € pour les passoires éligibles).
Que devient le déficit qui dépasse le plafond ?
La fraction de déficit supérieure à 10 700 € se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La part liée aux intérêts d'emprunt se reporte également sur les revenus fonciers, sur la même durée.
Combien de temps dois-je conserver le bien en location ?
Pour garder le bénéfice de l'imputation sur le revenu global, le logement doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation du déficit.
Cet article fournit une information générale à jour en juin 2026 et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les montants et conditions cités peuvent évoluer ; vérifiez votre situation auprès de l'administration fiscale ou d'un professionnel.