Vous louez un logement nu et vous vous demandez comment seront imposés vos loyers ? Deux régimes coexistent : le micro-foncier, simple et forfaitaire, et le régime réel, qui permet de déduire vos charges au centime près. Le bon choix peut représenter plusieurs centaines d'euros d'impôt en plus ou en moins chaque année. Voici comment trancher en 2026, chiffres à l'appui.
Le micro-foncier : la simplicité forfaitaire
Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vous percevez des revenus fonciers (loyers de locations nues) inférieurs ou égaux à 15 000 € bruts par an. Ce plafond, inchangé en 2026, s'apprécie hors charges : on retient le loyer encaissé, sans y ajouter les provisions de copropriété.
Son principe est simple : l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts, censé couvrir l'ensemble de vos charges. Vous n'êtes imposé que sur les 70 % restants, intégrés à votre revenu imposable et soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Exemple : pour 12 000 € de loyers annuels, l'abattement de 30 % retire 3 600 €. Vous êtes imposé sur 8 400 €, quel que soit le montant réel de vos dépenses.
Côté déclaration, c'est l'option la plus légère : il suffit de reporter le total des loyers encaissés ligne 4BE de la déclaration de revenus (formulaire 2042), sans aucun justificatif à fournir.
Qui est exclu du micro-foncier ?
Certaines situations ferment l'accès à ce régime, même sous le seuil de 15 000 € : les logements relevant de dispositifs fiscaux particuliers (monuments historiques, certains dispositifs de défiscalisation ou de conventionnement type Loc'Avantages), ou encore les biens détenus via une SCI soumise à des règles spécifiques. Dans ces cas, le régime réel s'impose.
Le régime réel : déduire vos charges au réel
Le régime réel s'applique de plein droit au-delà de 15 000 € de loyers bruts. En dessous, vous pouvez opter pour ce régime. Il consiste à déduire de vos loyers l'ensemble des charges effectivement supportées :
- les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration ;
- les intérêts d'emprunt et frais de dossier liés au crédit ;
- la taxe foncière ;
- les primes d'assurance (PNO, garantie loyers impayés) ;
- les frais de gestion et honoraires (agence, syndic, comptable) ;
- les charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
Vous êtes alors imposé sur le résultat net : loyers encaissés moins charges déductibles. Si ce résultat est négatif, vous générez un déficit foncier, l'un des atouts majeurs du régime réel.
Le déficit foncier : un levier puissant
Quand vos charges dépassent vos loyers, le déficit obtenu (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an en 2026. La fraction qui excède ce plafond, ainsi que le déficit issu des intérêts d'emprunt, est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Mesure à connaître en 2026 : ce plafond est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G de passer en A, B, C ou D. Ce dispositif, reconduit par la loi de finances, court jusqu'au 31 décembre 2027. Il faut conserver les diagnostics de performance énergétique (DPE) avant et après travaux : sans eux, l'administration applique le plafond de droit commun de 10 700 €.
Micro-foncier ou réel : la règle des 30 %
Le raisonnement tient en une phrase : le régime réel devient intéressant dès que vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers, c'est-à-dire l'abattement offert par le micro-foncier.
| Situation | Régime à privilégier |
|---|---|
| Peu de charges, pas de crédit, bien sans travaux | Micro-foncier |
| Charges > 30 % des loyers | Régime réel |
| Emprunt en cours (intérêts déductibles) | Régime réel |
| Travaux importants ou rénovation énergétique | Régime réel |
| Revenus fonciers > 15 000 € | Régime réel (obligatoire) |
Illustration. Pour 12 000 € de loyers :
- Micro-foncier : base imposable de 8 400 € (après abattement de 3 600 €).
- Réel avec 5 000 € de charges (intérêts, taxe foncière, travaux) : base imposable de 7 000 €.
Ici, le réel fait économiser 1 400 € de base imposable, soit, pour une tranche marginale à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, environ 660 € d'impôt en moins. À l'inverse, si vos charges ne représentaient que 2 000 €, le micro-foncier resterait gagnant.
Attention à l'engagement de 3 ans
Opter pour le régime réel n'est pas anodin : l'option est irrévocable pendant 3 ans. Elle s'exerce simplement en déposant une déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) et s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Passé ce délai, elle se reconduit tacitement chaque année, et vous pouvez alors revenir au micro-foncier si vous y êtes éligible.
Avant de basculer, projetez-vous sur les trois années à venir : un gros chantier prévu, un crédit récent ou une rénovation énergétique justifient pleinement le réel. À l'inverse, si vos charges sont durablement faibles, la simplicité du micro-foncier l'emporte souvent.
Ce qu'il faut retenir
Le micro-foncier convient aux bailleurs aux charges légères qui veulent une déclaration sans paperasse, tant que les loyers ne dépassent pas 15 000 € par an. Le régime réel, plus exigeant en suivi, devient rentable dès que les charges franchissent 30 % des loyers et ouvre droit au déficit foncier, particulièrement avantageux en cas de travaux. La meilleure décision se prend chiffres en main, en comparant concrètement les deux bases imposables sur la durée.
Garder une trace précise de chaque charge, facture et quittance tout au long de l'année est ce qui rend cet arbitrage possible. C'est exactement ce que GerezVosBiens centralise pour vous, afin de comparer vos régimes en quelques clics au moment de la déclaration.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-foncier en 2026 ?
Le régime micro-foncier s'applique tant que vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an (plafond inchangé en 2026). Au-delà, le régime réel devient obligatoire.
Quel abattement offre le micro-foncier ?
Un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts d'une location nue : vous n'êtes imposé que sur 70 % des loyers, sans avoir à justifier vos charges.
Quand le régime réel est-il plus avantageux ?
Dès que vos charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion) dépassent 30 % de vos loyers. Il ouvre aussi droit au déficit foncier, imputable jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global (21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2027).
Le choix du régime réel est-il définitif ?
L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans, puis se reconduit tacitement chaque année. Vous pouvez ensuite revenir au micro-foncier si vous y êtes éligible.
Information à caractère général, à jour en juin 2026 (loi de finances pour 2026). Elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : votre situation peut justifier un autre choix. Rapprochez-vous d'un professionnel ou de l'administration fiscale avant toute décision.