Depuis le 21 février 2026, les investisseurs immobiliers disposent d'un nouvel outil de défiscalisation : le dispositif Jeanbrun. Né des cendres du Pinel, il offre aux bailleurs privés jusqu'à 65 % de réduction d'impôt sur leurs revenus locatifs. Décryptage.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif crée un nouveau statut juridique et fiscal pour les propriétaires qui acceptent de conventionner leur bien avec l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH). En échange d'un engagement à louer à des ménages sous plafonds de ressources, le propriétaire accède à deux leviers cumulables : un amortissement annuel de 3 à 5,5 % de la valeur du bien, déductible des revenus fonciers, et une réduction d'impôt de 15 à 65 % sur les revenus locatifs nets.
Comment se calcule la réduction ?
Le taux dépend de la modération du loyer par rapport au marché local : -15 % (loyer intermédiaire) = 15 % ; -30 % (loyer social) = 35 à 50 % ; -45 % (loyer très social) = 55 à 65 %. Les taux les plus élevés sont réservés aux zones très tendues : Paris, petite couronne, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Nice, Toulouse.
Qui peut en bénéficier ?
Côté propriétaire : être propriétaire d'un logement loué nu en résidence principale, signer une convention ANAH (6 ans minimum, 9 ans pour les taux les plus élevés), respecter les plafonds de loyers par zone, et afficher un DPE minimum classe D (ou s'y engager sous 2 ans). Côté locataire : respecter les plafonds de ressources ANAH, occuper le logement en résidence principale, et ne pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire.
Un cas chiffré
Un propriétaire parisien percevant 12 000 € de loyers annuels, dans la tranche à 30 %, acceptant de louer 30 % sous le marché. Sans Jeanbrun : environ 2 520 € d'impôt. Avec Jeanbrun (taux 35 %) : une économie de 880 à 1 300 € chaque année. Sur 9 ans, l'économie cumulée peut dépasser 10 000 à 15 000 €, tout en garantissant un locataire solvable sélectionné par l'ANAH.
Points de vigilance
L'engagement est contraignant : une sortie anticipée entraîne la reprise des avantages perçus. Le DPE est une condition d'accès (les passoires F et G doivent être rénovées). Les plafonds de loyers varient selon les zones. Enfin, amortissement et réduction d'impôt sont des mécanismes distincts : faites-vous accompagner par un comptable.
Conclusion
Le dispositif Jeanbrun est l'une des mesures fiscales les plus significatives pour les bailleurs privés depuis le Robien. Il réconcilie rentabilité nette et utilité sociale. Avant de vous engager, simulez votre gain fiscal net et comparez avec un LMNP selon la configuration du bien.